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Incaval - Asesores Inmobiliarios
Blog de Incaval C.A.

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Entradas por tag: bienes-raices
13 de Julio, 2012 · General
Permítame contarle tres historias que ilustran mejor lo que puedo decirtes referente a comprar un inmueble directamente al propietario, sin que intervenga un corredor inmobiliario profesional.

Primera historia:
Daniela decide comprar un apartamento en Prebo, muy bien ubicado en buen estado y en condiciones económicas ajustadas a su presupuesto. Firman una opción de compra y se inicia el proceso de consecución de los recados para presentar al banco. El documento de propiedad está a nombre de Pedro y Petra, pero cuando se indaga por Pedro, Daniela se entera que Pedro murió y la señora Petra no ha hecho la declaración sucesoral y Petra tiene dos hijos que ahora son socios del inmueble.
Esta negociación entrara en un proceso largo para los deseos de Daniela.

Segunda historia:
Enrique firma una opción para la compra de un inmueble cuyos propietarios son Hugo y Sofía. Hugo tiene cedula de soltero, pero están casado con Sofía quien tiene cedula de casada y en el documento de propiedad firman como casados. 
Para los efectos del Banco y del Registro Inmobiliario existe una disparidad en el estado civil de Hugo que debe corregirse. Ello implica que Hugo debe cambiar su cedula, por lo cual será necesario presentar el acta de matrimonio y esperar a que este nuevo registro de estado civil llegue al sistema del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). Nuevamente la negociación entra en un proceso invernadero que puede concluir con la "caída "de la negociación.

Tercera historia
Jaime cerró una negociación por una oficina. El propietario vendedor le muestra que la oficina está totalmente cancelada, solo falta obtener el documento de liberación; El problema se manifiesta cuando Jaime se entera que el acreedor hipotecario es un Banco que ya no existe.
Estas pequeñas historias son a veces causantes de grandes problemas que muchas veces terminan en un litigio. 
Téngalos presente si va comprar un inmueble.
Si desea ampliar esta información no dude en llamarnos o escribir a nuestro correo electrónico. Siempre hemos creído que el servicio es nuestro mejor producto.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

Teléfonos: 0241-822.49.61 /822.42.58

0414-422.07.22 / 0412-493.38.07

mercadeo@incaval.com.ve

publicado por aga a las 18:27 · 2 Comentarios  ·  Recomendar
24 de Mayo, 2012 · General

La Gaceta oficial 39.912 del 30 de Abril de 2012 contiene la nueva ley que crea una alcabala más al proceso de construcción. Crea una nueva Superintendencia que aún no está constituida y nadie sabe cuándo ni cómo funcionará, pero sus amplios poderes impiden el inicio o la continuación de una obra.

El constructor de un desarrollo deberá presentar una fianza de fiel cumplimiento hasta por el 100% del precio de la obra: La magnitud de este costo saca del juego a la mayoría de los constructores, dejando solo en el terreno, aquellas grandes empresas que tengan suficiente garantía como para que una compañía de seguros o bancaria le otorgue una póliza por un riesgo tan alto.

La evidente escasez de insumos para la construcción es la variable que impide garantizar el mes y el año de la culminación de la obra, tal como lo exige la ley; pero es que después de la culminación de la obra, viene el proceso de otorgamiento de la habitabilidad y solo a partir de obtenerla, se inicia el proceso de conseguir el financiamiento para el comprador, que de acuerdo al reciente anuncio del Banco Nacional de Vivienda y habitat, el plazo se amplía a 180 días.

En resumen, a los 24 meses máximos que otorga la ley para culminar una obra, debe restarse los 6 meses correspondientes a la aprobación del crédito esto es, que la obra debe estar culminada y con habitabilidad en 18 meses.

La ley agrega otros ingredientes tales como:

* El constructor no sólo podrá rescindir el contrato de preventa solo cuando el comprador haya dejado de pagar las cuotas correspondientes a tres meses.

* El comprador podrá rescindir el contrato en cualquier momento y el constructor deberá reintegrar la totalidad de los montos dados en pago, así como los intereses, dentro de un plazo de 30 días continuos.

* En caso de retardo en relación a la fecha de entrega de la obra, obliga al constructor al pago de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante el tiempo que dure el retardo.

Los efectos sobre el sector inmobiliario son devastadores, la ley sobre los Arrendamientos, la eliminación del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) y la Ley contra La Estafa Inmobiliaria, más una inflación del 30% anual, constituyen una sentencia de muerte al sector.

Tal parece que la intención no es regular la actividad, lo que es necesario y deseable para una marcha armónica de la sociedad. La idea es absorber por el Estado todo el proceso constructivo y comercializador de la vivienda, de tal manera que quien solicite una vivienda tenga que recurrir a los favores del gobierno para obtenerla, "favor" que habrá que pagar con la afiliación al partido tal como ha pasado con la industria nacionalizada, donde solo trabajan quienes se visten de rojo.

Estamos ante una profundización del modelo comunista del siglo XXI expuesto en El Primer Plan Socialista de la Nación donde el sector privado está sometido al Estado.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

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publicado por aga a las 17:39 · Sin comentarios  ·  Recomendar
28 de Febrero, 2012 · General

Desde un tiempo para acá, me inquieta la posibilidad de que internet con el potencial de las redes sociales, llegue a sustituir al corredor inmobiliario.

En 1998 Bill Gates (Los Negocios en la era Digital), planteaba el avance indetenible de internet en la vida de todo ser humano que se moviera sobre el planeta.

La interacción del consumidor con la empresa permite que el cliente tenga toda la información sobre el producto o servicio que desee, compararlo con otro similar y además puede solicitar a otros usuarios, su opinión sobre el producto o sobre la responsabilidad de la empresa. Siendo esta información más creíble que la aportada por el intermediario; estamos en el umbral de la muerte de la intermediación.

Ciertamente, el intermediario, llámese inmobiliario, corredor de bolsa, vendedor de consumo masivo o librero que se limita a ser un "folleto parlante" (repetir de memoria lo que dice la literatura del producto) o simplemente "mover" una mercancía o un producto del fabricante al consumidor, su vida profesional esta próxima a desaparecer.

Existe una válvula de escape a esa desastrosa perspectiva: 

 Haga que sus servicios de una intermediación tengan valor agregado.


 Realice captaciones con una apreciación de valor realística. Enseñándole al cliente análisis comparativos del precio de venta de la zona donde está ubicado el inmueble.

 Fórmese un cuadro del entorno socio-económico del inmueble; el precio tiene que estar enmarcado en ese entorno, aunque el inmueble este "Forrado en oro".

 Efectué un análisis jurídico de la propiedad: 

¿Tiene hipoteca vigente o cancelada?

¿Tiene el documento de liberación registrado?

¿El terreno es propio?

¿Posee documento propietario?

¿Tiene documento de condominio o parcelamiento?
Ficha catastral, Solvencia Municipal.

 Observe el estado jurídico de los propietarios:

* Cedula vigente, R.I.F, estado civil actual.

* Herederos o menores de edad tiene requisitos adicionales.

 Presente al propietario su plan de mercadeo para el inmueble.


 Pertenezca a una red de corredores inmobiliarios, de tal manera que multiplique el esfuerzo de ventas.

 Informe al propietario de la evolución del proceso de ventas.

 Utilice contratos elaborados por abogados especializados en la materia inmobiliaria o mercantil. Su amigo penalista quizás no sea el más indicado.

 Lleve un control de visitas al inmueble 

 Haga seguimientos y enséñelos al propietario.

 Mantenga control sobre la inversión publicitaria. Con inmuebles donde se haya invertido el 2% de la comisión sin venderlo, tiene problemas de precios jurídicos o estéticos.

¡Sáquelo de su cartera!

Existen muchos más valores agregados que el corredor inmobiliario debe tallar para no ser desintermediado por la tecnología. Conviértala la tecnología en su aliado.

Actualiza permanentemente sus conocimientos, asista a cursos, foros y reuniones sobre su profesión y por lo menos, lea media hora diaria sobre otros temas distintos a ella; amplié su horizonte intelectual. Obtenga La Certificación de Corredor Profesional que otorga la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

¿Cuáles serían otros valores agregados del servicio inmobiliario?

¡Espero tu opinión! 

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

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publicado por aga a las 15:55 · 1 Comentario  ·  Recomendar
13 de Enero, 2012 · General
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By Lockerz

La navidad me permitió terminar de leer un extenso pero interesantísimo trabajo, "La paradoja de la sabiduría" escrito por el Dr Elkhonon Goldberg, neurocientífico cognitivo y neuropsicólogo clínico, ver libro aquí, que llegó a mi correo electrónico gracias a Manuel @morenoinfo mi socio, ratón de la Internet  y Community Manager de nuestras empresas. 

Me encuentro con el estudio cuando estoy próximo a cumplir 70 años y aunque nunca me he inscrito en el grupo de "viejitos", solo tomo los tickets de la tercera edad cuando voy al banco. Sin embargo, sería ridículo pretender olvidar que hay instantes de senilidad en la vida cotidiana.

¿Qué tan dorada es la Edad Dorada?, se pregunta el Dr. Elkhonon y luego se coloca en otro ángulo del envejecimiento, desde el cual pocas veces hemos mirado, porque en nuestra cultura los viejos son arrinconados, como los jarrones chinos.

El estudio recuerda que a lo largo de la historia la sabiduría siempre se ha asociado con los ancianos. En nuestro argot popular se dice que "más sabe el diablo por viejo que por diablo". ¿Cómo se explica esto sabiendo que al envejecer perdemos la potencia de la memoria y la capacidad de concentración?

En la bibliografía neurocientífica se describen los "atractores" como constelaciones de neuronas. Las neuronas son células nerviosas esenciales para el proceso de la información en el cerebro. Los atractores nos permiten el reconocimiento de patrones.

Expresa el Dr. Elkhonon en su estudio "...las personas en el transcurso de la vida acumulan un gran número de moldes cognitivos, cada uno de los cuales capturan la esencia de experiencias adquiridas y se convierten en un patrón capaz de reconocer en un objeto o problema, elementos ya conocidos o familiares".

El premio nobel Herbert Simon, citado en el estudio, demostró que el conocimiento de patrones es un mecanismo fundamental de la relación de problemas, lo que implica que una persona dotada de sabiduría posee la capacidad de reconocer un gran número insólitamente grande de patrones, cada uno de los cuales engloba un abanico de situaciones importantes.

En el estudio se establece que "la sabiduría es la capacidad para anticipar los acontecimientos que toman desprevenidos a la mayoría" Ahora bien, expresa el Dr Elkhonon Goldberg, que "...acumular y formar esos patrones lleva tiempo. Los patrones que nos permiten soluciones a un mundo de problemas solo se acumulan con la edad".

La realidad es que es posible mantener una vida mental vigorosa, incluso hasta edades bastantes avanzadas: Goethe escribió su obra cumbre, "Fausto" a los 59 años; Gaudí comenzó la Catedral de la Sagrada Familia, en Barcelona, a los 74 años; Golda Meier fue primer ministro de Israel a los 74 años; Churchill comenzó su primer mandato a los 65 años; Mandela fue primer ministro surafricano a los 76 años.

Y ello no se debe a una suerte genética. Una persona puede continuar siendo creativa, incluso cuando ya se ha producido un deterioro cognitivo mensurable o incluso con principio de demencia; es lo que el autor llama "mentes erosionadas pero potentes" (recordemos a Reverón)

Esta compensación se puede atribuir a un variado arsenal de mecanismos de reconocimiento de patrones formados en décadas atrás. El experto se salta pasos lógicos y ordenados en el proceso de análisis, porque tiene la condensación del conocimiento por el uso frecuente de esos pasos. ¡Un lujo de economía mental!.

El mensaje del Dr Elkhonon Goldberg en su extraordinario estudio es que los retos, los obstáculos, las dificultades que se presentan a lo largo de nuestras vidas, nos confiere un arsenal de herramientas cognitivas que nos protege frente a los efectos del deterioro cerebral.

El Dr. Elkhonon nos lanza un desafío final: "No permitamos que nuestras mentes se adormezcan. Independientemente de nuestra edad debemos someterla a nuevos desafíos mentales. Hay indicios cada vez más firmes de que la tasa de desarrollo de nuevas neuronas estaría influenciada por la actividad cognitiva, tal como el crecimiento muscular se ve influenciado por el ejercicio físico"

La pereza física cobra un precio que liquidamos en la clínica. La pereza mental durante la juventud, pone en peligro el cerebro durante la vejez.

Como veran, solo he hecho un extracto de las investigaciones y conclusiones de un trabajo que considero fuera de serie, que nadie debería dejar de conocer. El estudio completo está disponible y con acceso gratuito en internet, en el enlace mencionado arriba. 

A estas alturas del partido de mi vida, su lectura le ha dado un impulso a mis nuevos proyectos. Espero y deseo de corazón que sea igualmente motivante para todos ustedes. ¡Feliz año 2012!


Aníbal Gómez Agudelo

Corredor Inmobiliario Certificado Nº 114

Director de Mercadeo  Incaval C.A

Asesores  Inmobiliarios

Email: incaval@gmail.com

@incaval

http://incaval.tel


 


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publicado por aga a las 17:02 · 2 Comentarios  ·  Recomendar
27 de Septiembre, 2011 · General

Incaval, C.A., Asesores Inmobiliarios, que durante 28 años ha estado presente en el mercado inmobiliario valenciano, ha dado un paso más en su misión de convertir el Servicio en nuestro mejor Producto. Hemos creado un blog que podrás encontrar en el sitio http://incaval.fullblog.com.ar y además un Diario digital que llegará a tu correo con un resumen de noticias, artículos y contenidos, que podrás leer cuando quieras.


Hoy quisiera compartir contigo los tópicos relevantes del Proyecto de Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, aprobados el miércoles 14 de septiembre 2011 por la Comisión de Administración y Servicios Públicos de la Asamblea Nacional y que está sometido a la plenaria para su aprobación definitiva. Hagamos un recorrido rápido por los puntos neurálgicos de dicho Proyecto de Ley:

 Si vas alquilar, el contrato debe ser presentado para su aprobación a la Superintendencia Nacional de Inquilinos para verificar el canon y las condiciones del contrato. Solo así podrá ser notariado.

 Los contratos deben tener una duración mínima de 3 años y el canon sólo podrá aumentarse después de cumplido este lapso.

 Todos los inmuebles para alquilar estarán regulados de acuerdo a una tabla o sistema que se implementará para tal fin, tomando en cuenta algunas variables como: las condiciones del inmueble, los metros cuadrados y los años de construcción.

 Los propietarios de los inmueble residenciales alquilados deberán abrir una cuenta de ahorro en un banco estatal, para que los inquilinos deposite allí el canon mensual.

 Desaparece la figura del Depósito En Garantía.


 Se crea el Fondo Nacional de Inquilinos, que busca cubrir a los propietarios de la morosidad en que puedan incurrir los arrendatarios en el pago del canon por cualquier contingencia, ya sea enfermedad o precariedad económica. La estructura y funcionamiento de dicho Fondo no está totalmente definida. El mismo se creará con el dinero de los depósitos retenido en los tribunales y las multas impuestas a propietarios o inquilinos por no cumplir la ley.

 Se establece que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, realice un censo de contratos de alquiler para recaudar la información relativa a:
* Datos de identificación del arrendador y el arrendatario.
* Cualidad del arrendador
* Canon de arrendamiento
* Existencia de clausulas penales
* Duración del contrato
* Fecha del contrato
* Tipo de inmueble
* Ubicación

Dicho censo debe realizarse en un plazo de noventa días contados a partir de la fecha en vigencia de la Ley.

 En dicha Ley queda incluido un Capitulo que regula las residencias estudiantiles.

 Los procedimientos que tienen por objeto la restitución de bienes destinados a vivienda están paralizados en los Tribunales a raíz de la Ley Contra El Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, promulgada en Mayo de 2011. Se calculan que 12 mil procedimientos que implican Desalojo o Desocupación de Viviendas están paralizadoras en Carabobo; igualmente sucede con la con la ejecución de hipotecas y contratos de Comodato.

Se hace necesario esperar la aprobación definitiva de la Ley, pues aun el Proyecto puede sufrir modificaciones.

"El fin de la ley... ( dice el diputado Diosdado Cabello) ... es que la vivienda no sea una mercancía, sino un derecho humano fundamental"

Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela expresa: "Tal parece que la intención es que los propietarios asuman la obligación que el Estado ha sido incapaz de satisfacer".

Evidentemente, estamos antes dos visiones ideológicas de un mismo tema, que solo podrá dilucidarse cuando las partes se sienten a negociar. Negociar significa que no habrá perdedores, ni ganadores, todas las partes deben ganar y ceder. Lo contrario es Comunismo Jurásico.


Aníbal Gómez Agudelo
Corredor inmobiliario certificado Nº 114
Director de Mercadeo Incaval C.A.
Asesores inmobiliarios.
Email: incaval@gmail.com

publicado por aga a las 08:57 · Sin comentarios  ·  Recomendar
12 de Julio, 2011 · General

Me copio el titulo de un interesante y simpático artículo publicado, escrito y aparecido en la web http://miropopic.com y retuiteado por el diario digital “Valencia Turística & Gourmet”: “QUIEN ES LA PERSONA MÁS IMPORTANTE EN LA COCINA”.

Es un viejo interrogante que me ha inquietado hace tiempo. Motivado por el artículo de Miro Popic, volví a  repensar el tema, mi conclusión es que la persona más importante en una inmobiliaria es la recepcionista.

Alguien dirá que la empresa es muy importante, especialmente hoy cuando el gobierno nos ha metido a todos en el mismo saco de gatos ladrones y estafadores inmobiliarios. La marca de una empresa es trabajo duro, constante, coherente, ético y a largo plazo.

Es cierto que la marca sirve  de aval al trabajo del vendedor cuando esta frente a su cliente investigando sus necesidades y presentando su Inmo-producto como solución a ellas.

Pero ese “Good Will” de marca se derrumba cuando el tono de “voz” que te recibe envía el mensaje de que estas interrumpiendo algo y no eres bienvenido en ese momento.

Tu marca (jurídica o personal) puede ser famosa en el mundo, puede tener todos los pero que quieras en tu logo o ser “la que mas inmuebles vende en el mundo”: si ese primer eslabón, que es la recepcionista, no se cierra exitosamente no se desarrollará la cadena de servicio que pudo haberse iniciado en ese instante.

“Es el momento de la verdad”. Como cliente busco una solución a una necesidad o busco una oportunidad de inversión: me gustaría ser recibido por una “voz” cálida, sonriente, amable. que me trasmita la sensación de haber llegado al sitio correcto; que me informe o sepa comunicarme exacta y rápidamente con la persona adecuada.

1.  Todo los miles  de bolívares invertidos en publicidad y los otros miles de los uniformes, la “voz” de la recepción los  tirará   al bajante en las tres primeras frases.

2. Si el teléfono suena más tres veces sin ser atendido, será el momento de la verdad para tu marca.

3.  Si la “voz” da respuestas estúpidas: “déjeme ver si esta” (en una oficina con una sola entrada. ¿Llegaría en batimovil? ¿Qué desea? ¡Llame después! No sé. Que quiere hablar con el. El sistema no me lo permite. Tiene que venir hasta la oficina. Será el momento de la verdad para tu marca.

¿Qué es el momento de la verdad? Es el instante en que un cliente entra en contacto con tu marca y se forma una impresión. Formarse una impresión es grabar en la mente una idea, una experiencia. A partir de ahí, todo lo que tenga que ver con tu marca, estará envuelta en esa impresión.

 Paradójicamente esa recepcionista es la menos preparada por la empresa. Es la que menos indicación recibe; es la que menos reconocimiento se le da, es a la que menos se le exige.

La imagen, la publicidad, el producto, las tarjetas, todo  forma parte de esa estructura que es tu maraca pero no olvidemos que la persona más importante de ese andamiaje es la recepcionista, ella inicia la cadena de valor.

Aníbal Gomez Agudelo

Corredor Inmobiliario Certificado No. 114

Director de Incaval, C.A. Asesores Inmobiliarios.

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29 de Junio, 2011 · General

El Corredor Inmobiliario profesional es un facilitador de las transacciones inmobiliarias. Como tal,  tiene un doble compromiso de fidelidad: Con el “Cliente Propietario” y con el “Cliente Comprador”. El Corredor Inmobiliario Profesional está en medio de los dos. Intermedia entre dos posiciones  y debe velar con objetividad por los intereses de ambos.

El objetivo del Corredor Profesional es conducir  una transacción cuyo resultado sea Ganar-Ganar. La negociación inmobiliaria es un proceso de búsqueda conjunta de soluciones para satisfacer necesidades y aprovechar oportunidades.

 Es por eso que el proceso que conduce al traspaso de una propiedad de un cliente a otro, debe ser un  procedimiento cristalino, cuyas opciones,  puestas sobre la mesa de negociación,  sean validas  y beneficiosas para todos los que intervienen en ella.

Entonces, es el Corredor Inmobiliario Profesional quien crea el ambiente, establece el ritmo y marca el camino a seguir en una negociación. Para que ella sea fluida  el Corredor Inmobiliario tiene que conocer a profundidad el inmueble que vende; debe tener un extenso conocimiento (aunque no necesariamente profundo) sobre los aspectos jurídicos de la actividad inmobiliaria; tiene que desarrollar escenarios financieros que satisfagan los requerimientos de sus clientes; debe conocer la limitación o el potencial de desarrollo del inmueble para establecer un precio. Si se trata de vender un proyecto completo o gerenciar un condominio, debe crear una atmósfera motivante de   crecimiento en el condominio para que sus clientes se vean como vecinos y no como “el tipo de al lado” 

Mary Parker,  Consultora de Empresas, tenía un cliente que creía estar en el negocio de las persianas. Ella le hizo caer en cuenta que en realidad estaba en el negocio del  control de la luz. El del Corredor Inmobiliario debe preguntarse ¿En qué negocio estamos? Cualquiera puede responder que estamos en el negocio de vender bienes raíces. Yo no creo que nuestro negocio sea la venta de una inmensa cantidad de bloques, cemento y cabillas, armados de cierta forma.

Creo firmemente que estamos en el negocio de vender sueños,  en el negocio de señalar el camino que hace viable un lugar para crecer como seres humanos, como empresa, como organización social. Vendemos soluciones a necesidades concretas. Vendemos la seguridad que experimentamos cuando la propiedad nos afianza el sentido de pertenencia.

Vendemos la estabilidad emocional que nos proporciona nuestro mosaico de memoria que conserva viva las calles, los ríos y los árboles que conforman nuestras vivencias, los colores y los olores de la casa materna o el encanto de la casa de los abuelos. 

Son valores que están más allá de solo ganar dinero en una negociación. Hay quienes cargan arena para vaciar una columna.

Hay quienes cargan la misma arena para construir una Catedral. Cada quien debe decirse a  sí mismo para qué carga su arena.  

Aníbal Gomez Agudelo

Corredor Inmobiliario Certificado No. 114

Director de Incaval, C.A. Asesores Inmobiliarios.

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14 de Junio, 2011 · General

Resulta innegable que el  Sector Inmobiliario  vive una crisis profunda por la inseguridad jurídica, el exceso  de regulaciones que la asfixia,  las limitaciones del financiamiento y la falta de insumos para la construcción.

Nada nuevo. Realmente  desde mis inicios en este campo en 1960, hemos  vivido en crisis;  la crisis de Venezuela  es  crónica: Crisis de Crecimiento (La Gran Venezuela);  crisis de “La Deuda Externa”;  Crisis de  “la  botija  llena”,  que resulto ser la de  “Un País Hipotecado”. Hoy vivimos la crisis de la revolución  o la revolución en crisis, con la más brillante ineptitud en los mandos.

Como las anteriores, esta crisis pasará, y este ensayo de país, será como el ensayo de la explosión nuclear en el Atolon de Mururoa   (Polinesia Francesa  junio / 70)  donde después de explotar 914 Kilotones, el único animal localizado sin ningún daño fue la cucaracha.

Si la cucaracha tuviera el don de la palabra, podría relatarnos, como testigo presencial, toda la historia del hombre sobre la tierra.  Ella habita el planeta  hace 350 millones de años, mientras que el  hombre lleva solamente 100 mil años sobre el suelo terrestre. La característica más destacada de la cucaracha es su capacidad de supervivencia y a lo largo de su vida ha creado más de 100.000 descendientes.

Una vez superado este ensayo de explosión  socio-económico del socialismo del siglo XXI sobreviviremos las cucarachas inmobiliarias.

La razón fundamental de la supervivencia de las cucarachas es la gigantesca descendencia; por más que algunas  desaparezcan siempre habrá un buen número de sobrevivientes. Por más que las cosas se pongan mal en el entorno económico y social, si usted tiene una buena fuente de prospectos y clientes  bien calificados, y con los cuales usted haya creado vínculos emocionales fuertes, siempre tendrá un inmueble que vender;  siempre tendrá un cliente necesitando  comprar.

El negocio inmobiliario es fascinante. No importa lo que esté pasando en el mercado,  lo que importa es que hay que salir y hacer que las cosas sucedan, nada sucederá, si usted  se  quedas sentado esperando que todo cambie.

Las cucarachas han desarrollado una aptitud de supervivencia.  Las cucarachas Inmobiliarias  debemos desarrollar una actitud  ante las circunstancias. Ortega y Gasset dijo “Yo soy yo y mi  circunstancia”.  Lo que no dijo,  es que yo soy dueño de cómo reacciono ante las circunstancia.  Una actitud mental positiva ante las circunstancias  y un abundante listado de prospectos,  son las características de una cucaracha inmobiliaria.

Hace poco leí una frase de Brian Buffini que quiero compartir con ustedes: “cuando todo parece estar en contra, recuerda que los aviones despegan contra el viento”

Anibal A. Gomez

Corredor Inmobiliario

Certificado # 114 - Camara Inmobiliaria de Venezuela 

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22 de Noviembre, 2010 · General

Las escuelas de negocios a nivel internacional han venido sosteniendo una creativa polémica sobre la responsabilidad que pueda atribuírseles por la reciente crisis financieras que arrasó con bancos de inversiones, clasificadoras de riesgo y cientos de firmas que cotizaban en Wall Street y cuyo origen fueron la ingeniería financiera en las hipotecas subprime. Este interesante debate me condujo a realizar un símil con el sector inmobiliario al cual le he dedicado 45 años de mi vida.
Cuando analizamos la pregunta que sirve de titulo a este trabajo, tenemos que comenzar por establecer cuál ha sido el Corredor Inmobiliario que hemos formados y para ellos es obligatorio pasearse por el pensum curricular del Programa de Formación del Corredor Inmobiliario. Originalmente, como lo diseñó miguel Chacón, el programa era:


• Planificación Urbana.
• Elementos constructivos.
• Economía.
• Matemáticas financieras.
• Estadísticas.
• Estimación de valores Inmobiliarios.
• Financiamiento Inmobiliario.
• Aspectos Jurídicos.
• Arrendamientos.
• Administración de condominios.
• Ética.
• Sistema de negociación en redes.
• La venta inmobiliaria.
• Marketing.
• Gerencias de empresas de corretaje inmobiliario.

Tiempo después, eliminaron “Estadística” y “Ética”. Sin embargo el programa que actualmente dicta la Camara Inmobiliaria de Aragua se ciñe, al programa original diseñado por Miguel Chacón, agregándole un módulo adicional al de “La venta Inmobiliaria” denominado “La venta emocional y el negocio turístico” como si la “venta” no tuviese un gran componente emocional y este sólo se diera en la venta turística. Tal vez esta diferenciación se refiere a la venta de alta presión que se realiza en las negociaciones de resort y tiempo compartido que obligó a establecer en la legislación de esta venta un “Plazo de Reflexión”para que el comprador pudiera recuperarse del “mareo” al cual había sido sometido. Por lo demás, actualiza el programa agregándole herramientas prácticas para el mercadeo por internet.


El Programa de Nueva Esparta realiza un modulo especial para “El Negocio Turístico Inmobiliario” lo que corresponde a una evidencia irrefutable; conserva todas las demás materias originales y agrega el aspecto tecnológicos en las ventas. Solo me llama la atención el querer seguir diferenciando “La Venta” de “La Venta emocional” como si fuera posible separar las emociones en cualquier decisión de compra.


En el Programa de la Camara de Carabobo se han sucedido varios cambios: En el programa XIII hay un modulo de “Análisis de Expediente de Crédito” no parece ser lo mismo que el original Modulo de Financiamientos Inmobiliarios y tal parece que el modulo “Aspectos Legales” involucra lo que antes era “El Modulo de Arrendamientos” En este programa XIV hubo un modulo de oratoria y le agregaron el modulo “Calidad de Servicio”. Y un modulo sobre venta primaria. (¿Hay algunas diferencias en las técnicas de venta para vender un inmueble nuevo y otro usado?)
Los últimos programas se exigen un trabajo de grado, por lo cual fue necesario introducir un modulo de “Metodología de la Investigación” y varias reuniones tutoriales El Programa XII tiene un modulo de ética e identidad nacional (?) que tampoco estuvo en ninguno de los anteriores. Con este paneo de los Programas de Formación del Corredor Inmobiliario, salta que no hay una unificación de criterios en cuanto qué es lo que debemos enseñar para considerar que una persona esta apta para ser certificada como Corredor Inmobiliario, tal como lo plantea Richar Barker, en el debata de las MBA “Debe haber un consenso razonable dentro del campo respecto de cuáles deberían ser los componentes de ese conocimiento”. Si los médicos no pueden ponerse de acuerdo en cómo funciona el cuerpo humano, o los abogados respecto a la naturaleza de un contrato, entonces no podría decirse que existe un conocimiento diferenciado que hace del trabajo, una profesión específica,resulta relativamente fácil llegar a un consenso respecto al conjunto de conocimientos que califican a alguien para ser Corredor Inmobiliario Certificado pero, ¿estamos seguros de que la malla curricular consensuada califican al estudiante para asesorar en forma adecuada una transacción inmobiliaria donde están en juego el patrimonio familiar o empresarial y con éste ultimo el empleo de varias o cientos de personas, tendríamos que entrar a definir primero cuál es el perfil de lo que consideramos un Corredor Inmobiliario. Para definir el perfil sería oportuno realizar una encuesta a nivel de afiliados, egresados del programa, empresarios y profesores que ayudaran a definir las cualidades que ellos desearían en las personas que obtengan la certificación.


Y qué es una profesión? Se pregunta Richar Barke “Las profesiones están constituidas por categorías particulares de personajes en quienes buscamos asesoría y servicio porque tienen conocimientos y habilidades que nosotros no poseemos” El premio nobel Kemmeth Arrow escribió sobre la profesión: “Con frecuencia el comprador no tiene cómo saber cuál es el verdadero valor de la información y asesoramiento que recibe. Pero la información especializada, es precisamente lo que se le está comprando al profesional”.Lo que sucede con los servicios es que son intangibles y no podemos evaluar la asertividad de los consejos de nuestro abogado, hasta que termina el juicio. Así como tampoco puede el cliente tener la certeza del éxito del proyecto que compra en preventa, hasta el día de la protocolización.


Sin embargo en las profesiones como la de los médicos, abogados, arquitectos, ingenieros, contadores, es decir aquellos que están colegiados, el consumidor tiene la garantía de los colegios profesionales, cuyo rol regulatorio y de certificación es sinónimo de competencia. “Dichos colegios profesionales tienen un contrato implícito con la sociedad en general: Controlan la membrecía mediante certificaciones, y mantienen la calidad de sus miembros a través de capacitaciones permanentes y monitorean el cumplimiento de sus estándares éticos, pudiendo excluir a quienes no cumplan con esos estándares”.
No ha sucedido igual en nuestro trabajo de corredores inmobiliarios. Existe unos “Principios Fundamentales del Corredor Inmobiliario” que han sido muy pocos divulgados. En Carabobo se ha realizado la gran tarea de convertirlos en un “Código de Ética del Corredor Inmobiliario” aún en proceso de aprobación; pero ello constituye un gran salto hacia adelante. Toca ahora su divulgación exhaustiva a través de una difusión transversal en todas las materias que componen la malla curricular de los programas, porque no es suficiente un modulo de ética, es necesario que el Código de Ética “sea un componente interdisciplinario del programa del corredor Inmobiliario que atraviese todos los módulos, de ahí, “su carácter trasversal y la única manera de lograrlo es que los facilitadores lo diluyan en el área cognitiva de su modulo”(Kelly Gómez R. Tesis de grado UNIMET) Así los participantes oirán dentro de las exposiciones de los facilitadores, ciertos valores y principios que sirven de marco en cada materia y pregonados por todos los profesores, de manera que constituya un bombardeo permanente de principios y valores éticos aplicados en la Gerencia de Condominio, el el Urbanismo, en Avaluó y en el tema de la economía, etc. etc.etc.


En cada graduación los graduandos deben hacer el juramento de cumplir y hacer cumplir el código de ética y aquí entra en juego el Tribunal Disciplinario que es el garante ante la sociedad, de que pueden confiar en sus afiliados certificados hasta ahora los Tribunales Disciplinarios del las Cámaras Inmobiliarias en todas las regiones del país han sido Convidados de Piedra, “cómplices silenciosos”, o han mirado para otro lado ante la falta de ética de muchos colegas: el 22 de Septiembre en el Diario En Mundo Economía & Negocio pag. 9 se publico un artículo titulado “Viviendo Sin Vivienda” donde se mencionan 4 compañías inmobiliarias constructoras involucradas en supuesto delito de estafa y hasta ahora ninguna Camara ha dicho nada y termina el articulo con una frase lapidaria: “Quien es el enemigo de la propiedad privada?”.


Asegurar ante la prensa que ningún promotor estaba cobrando el IPC, cuando la realidad es que los abogados siguen recibiendo cartas y estados de cuenta en los cuales se pretende cobrar recargos en los precios establecidos. Afecta más los intereses del gremio que reconocerlo. Sabido es que algunos compradores pretenden pescar en rio revuelto, pero también es cierto, que no todos en el gremio somos los buenazos de los siete enanitos, aquí también habemos lobos y brujas.


La Camara Inmobiliaria debe tener como objetivo final a la sociedad. Otro aspecto del abanico es la intensidad horaria de cada modulo; La entrega del material de apoyo el primer día de clase; la nota mínima para la aprobación de cada modulo, y la incidencia que dicha nota debe tener en la asistencia. Como facilitador me he encontrado con la desagradable situación de participantes que asistieron un solo día de los tres de mí modulo y pretenden tener una excelente nota porque te envían un examen por email (evidentemente copiado). Aceptar esta situación es caer en el juego de la complicidad amigable y la mediocridad.
Este debate apenas empieza seria pertinente conocer las opiniones de todos los presidentes de las Cámaras Regionales, de los afiliados, egresados y los miembros de las juntas directivas. Como dice mi amigo Yamandú Botella “La mesa está servida” Se abre la audiencia en este octubre de 2010 mes del Corredor Inmobiliario Certificado.

Aníbal Gómez A.
Corredor Inmobiliario certificado Nº 114
Director de Mercadeo Incaval, C.A.
Asesores Inmobiliarios
mercadeo@incaval.com.ve

Conectese a http://www.incaval.tel/  - desde su móvil ó Pc.

 

publicado por aga a las 13:34 · 1 Comentario  ·  Recomendar
INCAVAL, Asesores Inmobiliarios

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