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Incaval - Asesores Inmobiliarios
Blog de Incaval C.A.

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Entradas por tag: compra
13 de Julio, 2012 · General
Permítame contarle tres historias que ilustran mejor lo que puedo decirtes referente a comprar un inmueble directamente al propietario, sin que intervenga un corredor inmobiliario profesional.

Primera historia:
Daniela decide comprar un apartamento en Prebo, muy bien ubicado en buen estado y en condiciones económicas ajustadas a su presupuesto. Firman una opción de compra y se inicia el proceso de consecución de los recados para presentar al banco. El documento de propiedad está a nombre de Pedro y Petra, pero cuando se indaga por Pedro, Daniela se entera que Pedro murió y la señora Petra no ha hecho la declaración sucesoral y Petra tiene dos hijos que ahora son socios del inmueble.
Esta negociación entrara en un proceso largo para los deseos de Daniela.

Segunda historia:
Enrique firma una opción para la compra de un inmueble cuyos propietarios son Hugo y Sofía. Hugo tiene cedula de soltero, pero están casado con Sofía quien tiene cedula de casada y en el documento de propiedad firman como casados. 
Para los efectos del Banco y del Registro Inmobiliario existe una disparidad en el estado civil de Hugo que debe corregirse. Ello implica que Hugo debe cambiar su cedula, por lo cual será necesario presentar el acta de matrimonio y esperar a que este nuevo registro de estado civil llegue al sistema del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). Nuevamente la negociación entra en un proceso invernadero que puede concluir con la "caída "de la negociación.

Tercera historia
Jaime cerró una negociación por una oficina. El propietario vendedor le muestra que la oficina está totalmente cancelada, solo falta obtener el documento de liberación; El problema se manifiesta cuando Jaime se entera que el acreedor hipotecario es un Banco que ya no existe.
Estas pequeñas historias son a veces causantes de grandes problemas que muchas veces terminan en un litigio. 
Téngalos presente si va comprar un inmueble.
Si desea ampliar esta información no dude en llamarnos o escribir a nuestro correo electrónico. Siempre hemos creído que el servicio es nuestro mejor producto.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

Teléfonos: 0241-822.49.61 /822.42.58

0414-422.07.22 / 0412-493.38.07

mercadeo@incaval.com.ve

publicado por aga a las 18:27 · 2 Comentarios  ·  Recomendar
14 de Febrero, 2012 · General

La señora Helena me dio una lección de mercadeo inmobiliario. Días antes, su hija me había llamado porque élla decidió vender la casa, pues había quedado viuda, sus hijos ya están casados y la casa le queda grande. La señora Helena ronda los 58 años y es aficionada a la Internet.

Días después de haber inspeccionado el inmueble, volví con mi apreciación de valor; mi precio estimado fue de Bs 694.000. La señora Helena me miró con incredulidad. Mentalmente comencé un ejercicio de razonamiento para justificar mi apreciación.

Mi sorpresa fue cuando me contestó: "En ese precio no lo vamos a vender; he visto todos los inmuebles que están en oferta en esta zona. He visitado algunas de ellas; he hecho seguimiento al tiempo que tienen en oferta, la mayoría tiene 4 y 5 meses y no han logrado vender"

Me di cuenta que estaba frente al perfil del nuevo cliente, aquellos que tienen como norma investigar, informarse, para tomar decisiones con conocimiento de causa; es lo que los mercadólogos llaman El Momento Cero De La Verdad, (entre "El Momento De La Verdad", la tecnología ha creado El Momento Cero, del cual hablaremos en otro post).- 

 "Usted señora Helena esta mejor informada que yo; dígame ¿cuál cree usted que sería el precio de oferta?"

 -"Bs 564.000," me contesto tajante.

¿Por qué hay una diferencia entre la apreciación de valor hecha por la Sra. Helena y la que yo hice? Generalmente, el propietario fija el precio más alto; usualmente el comprador tasa el precio más bajo; eso es lo usual, porque cada uno ha hecho sus propias investigaciones.

El problema empieza cuando el corredor inmobiliario ha realizado una apreciación de valor basado sólo en las ofertas que aparecen en los portales o revistas del sector inmobiliario, porque estamos tomando como referencias el precio más alto que desea el propietario.

Esto crea una visión distorsionada del mercado ya que por lo general, el propietario fija el precio de la vivienda que desea vender, basado en el precio promedio por metro cuadrado, de inmuebles nuevos o en proceso de construcción. 

El verdadero precio de venta de un inmueble es el que queda reflejado en el documento de compra-venta y asentado en el Registro Inmobiliario, porque ese fue el precio establecido de común acuerdo entre un vendedor y un comprador; es decir, fue el precio fijado por los componentes fundamentales del mercado: La Oferta y la demanda.

Cuando vamos al Registro Inmobiliario y buscamos los datos registrales de las últimas operaciones realizadas, (referenciales de registro), por inmuebles similares al objeto de nuestra apreciación de valor, nos encontramos que las diferencias de precio de oferta publicado en los anuncios de prensa, internet o revistas y los precios por los que efectivamente se vendió el inmueble, tienen una diferencia entre un quince por ciento (15%) y un veinte por ciento (20%) menor a las ofertas del mercado.- 

Para corregir esta distorsión del mercado inmobiliario, tendríamos que tener la data registral trimestre a trimestre lo que es un trabajo artesanal y a veces difícil de conseguir, pues depende de la disposición del Registro Inmobiliario para facilitar sin trabas, el acceso a la información, que es pública, pero con muy limitado tiempo para que el usuario pueda acceder a la misma, y luego debe realizarse el proceso de segmentación y tabulación de la data por zonas urbanísticas, tipos de inmuebles, áreas, fechas, entre otros datos.

Otra alternativa seria que todos los miembros de la Cámara Inmobiliaria o grupos como el Chat de Corredores Inmobiliarios de Carabobo, pasaran mensualmente un informe de las operaciones registradas con la ubicación, el nombre del inmueble y el precio de venta final y así colorar en formar una fuente confiable de información.

Así podríamos tener una base de datos referenciales, que nos permitan argumentar con el propietario, cual es realmente el precio promedio de venta de su inmueble.

Lo cierto es que cualquiera que sea la situación económica, siempre habrán compradores necesitando un inmueble y dispuestos a pagar por él, un precio de mercado de acuerdo al entorno socio-económico del inmueble. Lo demás está fuera del mercado y tendríamos una cartera de inmuebles inmovilizados o esperando la aparición de un cliente ingenuo o desinformado, especie que ya se extinguió.

Aníbal Gómez Agudelo

Corredor Inmobiliario Certificado Nº 114

Director de Mercadeo  Incaval C.A

Asesores  Inmobiliarios

Email: incaval@gmail.com

@incaval

http://incaval.tel

publicado por aga a las 11:10 · 1 Comentario  ·  Recomendar
11 de Mayo, 2011 · General
Después de los editoriales anteriores que nos enseñaron los mejores y peores mercados inmobiliarios, businessinsider.com  siguió la pista donde los ricos del mundo invierten en propiedades:

1) Los mercados emergentes de Asia.

Debido a su crecimiento económico y demográfico. El sector servicio va a requerir  de muchos M2 de oficinas.

      2)  El mercado secundario del reino unido.

 Especialmente en el centro de Londres. El mercado de alquileres ofrece buenos rendimientos.

3)    Propiedades comerciales en Polonia.

 Las oficinas en Varsovia tienen una tasa de ocupación superior al resto de las capitales en Europa.

4)    Vivienda de lujo en Mónaco.

5)    Los mercados inmobiliarios en los EE.UU.

Si tiene agallas y fuerza para enfrentar las dificultades de las instituciones financieras y un lentísimo ritmo de recuperación.

6)    Sao Paulo, Brasil.

La demanda de espacios de oficina Tipo “A” ha sido superior a la oferta. Muchas empresas del mundo están mudándose a Brasil.

Observemos que de los seis  mercados que hemos sacados de la lista, tres buscan las propiedades comerciales.

Anibal A. Gomez

www.incaval.tel

Fuente: businessinsider.com

publicado por aga a las 15:48 · Sin comentarios  ·  Recomendar
28 de Marzo, 2011 · General

El nivel de confianza entre ud. y su cliente es el ingrediente que hace posible el proceso de la venta. Es como el "fondo" de cuya consistencia depende la salsa.

La confianza en Venezuela se derrumba:
Venezuela sera el único país en latinoamerica cuyo crecimiento del PIB sera irrisorio; con la inflación mas alta del continente; la venta inmobiliaria cayo un 52% en los últimos 4 años; la ley de arrendamiento trae tintes confiscatorios; la pre-venta murió con el IPC; los permisos para nuevos desarrollos bajaron un 40%. Tal paisaje genera una crisis de confianza y esto genera cambios importantes en el comportamiento del consumidor.

Como generar confianza:

1.- Coviertete en un asesor inmobiliario. Preocúpese mas por las necesidades de sus clientes y menos por su comisión.

2.- Conozca su mercado, las zonas en crecimiento y realice análisis comparativos de características, beneficios y precios.

3.- Conozca las regulaciones de cada zona para que pueda descubrir oportunidades de inversión.

4.- Conviértase en socio emocional de su cliente demostrando una gran pasión por su trabajo y un inmenso deseo de servir.

Con estos tips ud. generara confianza en su oferta, porque las oportunidades de inversión están ahí, lo que gira alrededor haciendo ruido es circunstancial, y por consiguiente temporal 

Anibal Gomez A. 
www.incaval.tel  - (comuníquese desde su móvil o pc )




publicado por aga a las 12:28 · Sin comentarios  ·  Recomendar
INCAVAL, Asesores Inmobiliarios

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