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Incaval - Asesores Inmobiliarios
Blog de Incaval C.A.

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Entradas por tag: inmobiliarias
24 de Mayo, 2012 · General

La Gaceta oficial 39.912 del 30 de Abril de 2012 contiene la nueva ley que crea una alcabala más al proceso de construcción. Crea una nueva Superintendencia que aún no está constituida y nadie sabe cuándo ni cómo funcionará, pero sus amplios poderes impiden el inicio o la continuación de una obra.

El constructor de un desarrollo deberá presentar una fianza de fiel cumplimiento hasta por el 100% del precio de la obra: La magnitud de este costo saca del juego a la mayoría de los constructores, dejando solo en el terreno, aquellas grandes empresas que tengan suficiente garantía como para que una compañía de seguros o bancaria le otorgue una póliza por un riesgo tan alto.

La evidente escasez de insumos para la construcción es la variable que impide garantizar el mes y el año de la culminación de la obra, tal como lo exige la ley; pero es que después de la culminación de la obra, viene el proceso de otorgamiento de la habitabilidad y solo a partir de obtenerla, se inicia el proceso de conseguir el financiamiento para el comprador, que de acuerdo al reciente anuncio del Banco Nacional de Vivienda y habitat, el plazo se amplía a 180 días.

En resumen, a los 24 meses máximos que otorga la ley para culminar una obra, debe restarse los 6 meses correspondientes a la aprobación del crédito esto es, que la obra debe estar culminada y con habitabilidad en 18 meses.

La ley agrega otros ingredientes tales como:

* El constructor no sólo podrá rescindir el contrato de preventa solo cuando el comprador haya dejado de pagar las cuotas correspondientes a tres meses.

* El comprador podrá rescindir el contrato en cualquier momento y el constructor deberá reintegrar la totalidad de los montos dados en pago, así como los intereses, dentro de un plazo de 30 días continuos.

* En caso de retardo en relación a la fecha de entrega de la obra, obliga al constructor al pago de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante el tiempo que dure el retardo.

Los efectos sobre el sector inmobiliario son devastadores, la ley sobre los Arrendamientos, la eliminación del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) y la Ley contra La Estafa Inmobiliaria, más una inflación del 30% anual, constituyen una sentencia de muerte al sector.

Tal parece que la intención no es regular la actividad, lo que es necesario y deseable para una marcha armónica de la sociedad. La idea es absorber por el Estado todo el proceso constructivo y comercializador de la vivienda, de tal manera que quien solicite una vivienda tenga que recurrir a los favores del gobierno para obtenerla, "favor" que habrá que pagar con la afiliación al partido tal como ha pasado con la industria nacionalizada, donde solo trabajan quienes se visten de rojo.

Estamos ante una profundización del modelo comunista del siglo XXI expuesto en El Primer Plan Socialista de la Nación donde el sector privado está sometido al Estado.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

     http://www.incaval.tel

publicado por aga a las 17:39 · Sin comentarios  ·  Recomendar
27 de Septiembre, 2011 · General

Incaval, C.A., Asesores Inmobiliarios, que durante 28 años ha estado presente en el mercado inmobiliario valenciano, ha dado un paso más en su misión de convertir el Servicio en nuestro mejor Producto. Hemos creado un blog que podrás encontrar en el sitio http://incaval.fullblog.com.ar y además un Diario digital que llegará a tu correo con un resumen de noticias, artículos y contenidos, que podrás leer cuando quieras.


Hoy quisiera compartir contigo los tópicos relevantes del Proyecto de Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, aprobados el miércoles 14 de septiembre 2011 por la Comisión de Administración y Servicios Públicos de la Asamblea Nacional y que está sometido a la plenaria para su aprobación definitiva. Hagamos un recorrido rápido por los puntos neurálgicos de dicho Proyecto de Ley:

 Si vas alquilar, el contrato debe ser presentado para su aprobación a la Superintendencia Nacional de Inquilinos para verificar el canon y las condiciones del contrato. Solo así podrá ser notariado.

 Los contratos deben tener una duración mínima de 3 años y el canon sólo podrá aumentarse después de cumplido este lapso.

 Todos los inmuebles para alquilar estarán regulados de acuerdo a una tabla o sistema que se implementará para tal fin, tomando en cuenta algunas variables como: las condiciones del inmueble, los metros cuadrados y los años de construcción.

 Los propietarios de los inmueble residenciales alquilados deberán abrir una cuenta de ahorro en un banco estatal, para que los inquilinos deposite allí el canon mensual.

 Desaparece la figura del Depósito En Garantía.


 Se crea el Fondo Nacional de Inquilinos, que busca cubrir a los propietarios de la morosidad en que puedan incurrir los arrendatarios en el pago del canon por cualquier contingencia, ya sea enfermedad o precariedad económica. La estructura y funcionamiento de dicho Fondo no está totalmente definida. El mismo se creará con el dinero de los depósitos retenido en los tribunales y las multas impuestas a propietarios o inquilinos por no cumplir la ley.

 Se establece que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, realice un censo de contratos de alquiler para recaudar la información relativa a:
* Datos de identificación del arrendador y el arrendatario.
* Cualidad del arrendador
* Canon de arrendamiento
* Existencia de clausulas penales
* Duración del contrato
* Fecha del contrato
* Tipo de inmueble
* Ubicación

Dicho censo debe realizarse en un plazo de noventa días contados a partir de la fecha en vigencia de la Ley.

 En dicha Ley queda incluido un Capitulo que regula las residencias estudiantiles.

 Los procedimientos que tienen por objeto la restitución de bienes destinados a vivienda están paralizados en los Tribunales a raíz de la Ley Contra El Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, promulgada en Mayo de 2011. Se calculan que 12 mil procedimientos que implican Desalojo o Desocupación de Viviendas están paralizadoras en Carabobo; igualmente sucede con la con la ejecución de hipotecas y contratos de Comodato.

Se hace necesario esperar la aprobación definitiva de la Ley, pues aun el Proyecto puede sufrir modificaciones.

"El fin de la ley... ( dice el diputado Diosdado Cabello) ... es que la vivienda no sea una mercancía, sino un derecho humano fundamental"

Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela expresa: "Tal parece que la intención es que los propietarios asuman la obligación que el Estado ha sido incapaz de satisfacer".

Evidentemente, estamos antes dos visiones ideológicas de un mismo tema, que solo podrá dilucidarse cuando las partes se sienten a negociar. Negociar significa que no habrá perdedores, ni ganadores, todas las partes deben ganar y ceder. Lo contrario es Comunismo Jurásico.


Aníbal Gómez Agudelo
Corredor inmobiliario certificado Nº 114
Director de Mercadeo Incaval C.A.
Asesores inmobiliarios.
Email: incaval@gmail.com

publicado por aga a las 08:57 · Sin comentarios  ·  Recomendar
14 de Junio, 2011 · General

Resulta innegable que el  Sector Inmobiliario  vive una crisis profunda por la inseguridad jurídica, el exceso  de regulaciones que la asfixia,  las limitaciones del financiamiento y la falta de insumos para la construcción.

Nada nuevo. Realmente  desde mis inicios en este campo en 1960, hemos  vivido en crisis;  la crisis de Venezuela  es  crónica: Crisis de Crecimiento (La Gran Venezuela);  crisis de “La Deuda Externa”;  Crisis de  “la  botija  llena”,  que resulto ser la de  “Un País Hipotecado”. Hoy vivimos la crisis de la revolución  o la revolución en crisis, con la más brillante ineptitud en los mandos.

Como las anteriores, esta crisis pasará, y este ensayo de país, será como el ensayo de la explosión nuclear en el Atolon de Mururoa   (Polinesia Francesa  junio / 70)  donde después de explotar 914 Kilotones, el único animal localizado sin ningún daño fue la cucaracha.

Si la cucaracha tuviera el don de la palabra, podría relatarnos, como testigo presencial, toda la historia del hombre sobre la tierra.  Ella habita el planeta  hace 350 millones de años, mientras que el  hombre lleva solamente 100 mil años sobre el suelo terrestre. La característica más destacada de la cucaracha es su capacidad de supervivencia y a lo largo de su vida ha creado más de 100.000 descendientes.

Una vez superado este ensayo de explosión  socio-económico del socialismo del siglo XXI sobreviviremos las cucarachas inmobiliarias.

La razón fundamental de la supervivencia de las cucarachas es la gigantesca descendencia; por más que algunas  desaparezcan siempre habrá un buen número de sobrevivientes. Por más que las cosas se pongan mal en el entorno económico y social, si usted tiene una buena fuente de prospectos y clientes  bien calificados, y con los cuales usted haya creado vínculos emocionales fuertes, siempre tendrá un inmueble que vender;  siempre tendrá un cliente necesitando  comprar.

El negocio inmobiliario es fascinante. No importa lo que esté pasando en el mercado,  lo que importa es que hay que salir y hacer que las cosas sucedan, nada sucederá, si usted  se  quedas sentado esperando que todo cambie.

Las cucarachas han desarrollado una aptitud de supervivencia.  Las cucarachas Inmobiliarias  debemos desarrollar una actitud  ante las circunstancias. Ortega y Gasset dijo “Yo soy yo y mi  circunstancia”.  Lo que no dijo,  es que yo soy dueño de cómo reacciono ante las circunstancia.  Una actitud mental positiva ante las circunstancias  y un abundante listado de prospectos,  son las características de una cucaracha inmobiliaria.

Hace poco leí una frase de Brian Buffini que quiero compartir con ustedes: “cuando todo parece estar en contra, recuerda que los aviones despegan contra el viento”

Anibal A. Gomez

Corredor Inmobiliario

Certificado # 114 - Camara Inmobiliaria de Venezuela 

www.incaval.tel


publicado por aga a las 13:03 · Sin comentarios  ·  Recomendar
30 de Diciembre, 2010 · General

" Nuestro mercado esta ligado al tema bancario, conocer como funciona el sistema es fundamental para un profesional inmobiliario. Podemos estar o no de acuerdo con Murray Rothbard, pero su visión es inquietante y valiosa". ( Nota del editor Blog de Incaval )

Recientemente Carlos Guerrero ha abordado un tema interesante al cuestionarse la responsabilidad civil y penal de las entidades de crédito en el fraude hipotecario español. Pero no apunta en la dirección correcta al considerar simplemente en la banca una gestión irresponsable en la concesión de los préstamos. Pues el nudo gordiano reside no en la concesión irresponsable del crédito hipotecario, sino en demostrar por vía judicial que la banca en su conjunto concedió hipotecas sin tener en propiedad el dinero que por contrato afirma cederse al hipotecado para comprar la vivienda. Porque EL DINERO que la entidad firma como prestado por contrato realmente SE CREA EN EL MISMO MOMENTO DE LA FIRMA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Y esto necesariamente es ilegal, pues nadie puede conceder en préstamo lo que no es de su propiedad o no dispone a su favor de forma legal. Y en consecuencia, nadie es reo de un dinero que no existía para ser prestado. Y para poder expulsar a un inquilino de su vivienda por impago hipotecario necesariamente se debe demostrar no sólo la firma de la hipoteca, sinoque ese dinero existía en la entidad financiera antes de la constitución del crédito.

La exposición más brillante sobre este asunto la ha realizado Huerta de Soto en el Capítulo I de su libro Dinero, crédito bancario y ciclos económicosNaturaleza Jurídica del contrato de depósito irregular de dinero.

A continuación se exponen dos capítulos del libro de Murray Rothbard Acusación contra la Reserva Federal. También puede ser útil del mismo autor The Mistery of Banking.

Finalmente, aconsejar a los autores de la web Afectados por la hipoteca y a los abogados delColectivo Ronda, que si realmente desean ayudar a todas esas familias, lo mejor que pueden hacer es lo que se ha explicado más arriba. Pues ¿cómo puede ser que habiéndose pedido al exterior unos 450.000 millones de euros……se haya podido expandir el volumen de deuda hasta los 2,8 billones de euros?

¿Disponía la banca de ese dinero? ¿A caso han tomado prestado del exterior exactamente 2,8 billones? Evidentemente no.

Y explicado esto, ¿puede obligarse a una persona a que no pueda liquidar su carga hipotecaria íntegramente al entregar la vivienda? De nuevo es evidente que no por lo explicado más arriba. Por eso The New York Times se extrañaba tanto sobre este asunto.

La banca de depósitos

Conseguimos acercarnos más al centro del problema cuando nos damos cuenta de que históricamente ha existido un tipo muy diferente de “banco” que no tiene ninguna conexión lógica necesaria, aunque a menudo tiene una conexión práctica con la banca de préstamo.

Las monedas de oro a menudo son pesadas, difíciles de transportar y conllevan el riesgo de pérdida o de hurto. La gente comenzó a “depositar” monedas, así como lingotes de oro o de plata, en establecimientos de salvaguarda. Esta función se puede considerar como un “almacén de dinero”.

Como en el caso de cualquier otro almacén, el almacén extiende al depositante un recibo. Un boleto de papel que promete que el artículo será en cualquier momento reembolsado “a la vista”. Es decir, en el momento de la presentación del recibo. El propietario del recibo, al presentar el boleto, paga un honorario por el almacenaje y el almacén devuelve el artículo.

La primera cosa a considerar sobre esta clase de depósito es que sería muy peculiar decir que el almacén “debe” al depositante la silla o el reloj que él había dejado a su cuidado, que el almacén es el “deudor” y el depositante el “acreedor”.

Suponga, por ejemplo, que usted posee una silla preciosa y la deposita en un almacén para su salvaguarda durante el verano. Usted vuelve en otoño y el encargado del almacén dice: “ejem, lo siento señor, pero he tenido reveses en mi negocio los últimos meses y no puedo pagarle la deuda (la silla) que le debo”. ¿Se encogería usted de hombros y lo anotaría como “deuda mala” o como decisión empresarial imprudente por parte del encargado del almacén? Desde luego que no. Usted estaría indignado y con razón, porque no ha depositado la silla en un almacén como una especie de “crédito” o “préstamo” para el encargado del almacén. Usted no le presta la silla a él. Usted continúa siendo el propietario de la silla y sólo la está colocando confiando en su custodia. Nadie le “debe” la silla. La silla es y siempre continúa siendo suya. El del almacén la está guardando sólo para su salvaguarda. Si la silla no está allí cuando usted llega, llamará entonces a los policía y gritará correctamente ¡robo!. Usted, y también la ley, ve al encargado del almacén que encoge sus hombros ante la ausencia de su silla no como alguien que ha cometido un desafortunado error empresarial, sino como a un criminal que le ha escamoteado su silla. Más concretamente, usted y la ley acusarían al encargado del almacén de ser un “malversador” definido por el diccionario Webster’ s como aquel que se apropia fraudulentamente para su propio uso de aquello confiado a su cuidado y custodia.

Depositar sus bienes en un almacén (o, alternativamente, dentro de una caja fuerte de depósito) no es, en otras palabras, un “contrato de deuda”. La ley lo considera contrato de “consignación”, donde el consignador (el depositante) deja el bien al cuidado o en custodia del consignatario (el almacén). Además, si un almacén consigue una buena reputación, sus recibos circularán como equivalentes a las mercancías reales del almacén. El recibo de almacén es por supuesto pagadero a quienquiera que posea el recibo. Y el recibo de almacén será por tanto intercambiado tal como si fuera el bien mismo. Si compro su silla puedo no querer la entrega inmediata de la propia silla. Porque si estoy familiarizado con el almacén de Juan, aceptaré el recibo para la silla que se encuentra en el almacén de Juan como equivalente a recibir la silla real. Así como una escritura sobre una parcela de tierra confiere la propiedad de la tierra misma, así mismo un recibo de almacén de un bien sirve como título, o sustituto del bien mismo [1].

Suponga que usted vuelve de sus vacaciones y pide su silla, pero el encargado del almacén le contesta: “bueno, mire, señor, su silla en concreto no la tengo, pero aquí tengo otra igual de buena”. Usted casi que estaría tan indignado como antes y también terminaría llamando a la policía mientras grita ¡yo quiero mi silla!

Así, en el curso normal del negocio de almacenaje, las tentaciones para desfalcar están muy limitadas. Todos quieren la pieza concreta confiada a tu cuidado y nunca sabes cuándo querrán recuperarla.

Algunas mercancías son sin embargo de una naturaleza especial. Son homogéneas, de modo que una unidad no puede ser distinguida de otra. Tales mercancías son consideradas por la ley como “fungibles”, porque cualquier unidad del producto puede sustituir a cualquier otra. El grano es un ejemplo típico. Si alguien deposita 100.000 fanegas de trigo de primera calidad en un almacén de grano (conocido comúnmente como “silo”), todo lo que le preocupa al reclamar el recibo es recibir 100.000 fanegas de trigo de esa misma calidad. No se preocupa ni le importa si éstas son concretamente las mismas fanegas que depositó realmente en el silo.

Desafortunadamente, esta carencia del cuidado sobre los artículos específicos reclamados abre la puerta a una buena cantidad de malversación por parte del propietario del almacén. El encargado del almacén puede ahora estar tentado a pensar del siguiente modo: Mientras que el trigo será reclamado y enviado a un molino harinero, en cualquier momento dado hay siempre una cierta cantidad de trigo no reclamado en mi almacén. Por lo tanto, tengo un margen dentro del cuál puedo maniobrar y sacar beneficio usando el trigo de otro. En vez de cumplir fielmente con su contrato de consigna manteniendo todo el grano en almacenaje, estará tentado a cometer un cierto grado de malversación. No es muy probable que venda o se largue con el trigo que tiene en almacenaje. Una forma más probable y más sofisticada de defraudar para el dueño del silo sería emitir recibos de almacén falsos (digamos, de trigo de primera calidad) y entonces dar en préstamo estos recibos a especuladores en el mercado de materias primas de Chicago. El trigo real en su silo permanece intacto. Pero ahora ha emitido recibos de almacén fraudulentos, recibos que no están respaldados por nada pero que son exactamente iguales que los genuinos.

A un almacenaje honrado, es decir, aquel en el que cada recibo está respaldado por un bien depositado, se le puede llamar “almacenaje al cien por cien”. Es decir, aquel en el cual cada recibo es respaldado por el correspondiente bien.

Por otra parte, si un encargado de almacén extiende recibos de almacén falsos y el grano almacenado en su silo es solamente una fracción (o algo menos del 100 por ciento) de los recibos en circulación, se puede decir que está practicando “almacenaje con reserva fraccionaria”. Debe también estar claro que el “almacenaje con reserva fraccionaria” es solamente un eufemismo de fraude y malversación.

Ya al final del s.XIX, el gran economista inglés W. Stanley Jevons advertía de los peligros de esta clase de garantía de depósito general, en la que solamente cierta categoría de bien se promete para el rescate de un recibo, en contraste con las garantías de depósito específico, en las que la silla o el reloj particular deben ser devueltas por el almacén. Al usar garantías generales, llega a ser posible crear una oferta ficticia de un producto. Es decir, hacer creer a la gente que existe una oferta que en realidad no existe. Por otra parte, con las garantías de depósito específico, tales como albaranes de carga, recibos de empeño, avales de muelle o certificados que establecen la propiedad de un objeto definido, no es posible extender tales recibos en cantidad superior a las mercancías depositadas realmente, salvo por fraude evidente [2].

En la historia del mercado de grano de Estados Unidos, los almacenes de grano cayeron presos varias veces de esta tentación, estimulada por una falta de claridad en la ley de consignaciones. Los almacenes de grano extendieron recibos de almacén falsos para grano durante la década de 1860, los prestaron a los especuladores en el mercado del trigo de Chicago, y causaron desajustes en el precio del trigo y bancarrotas en el mercado del trigo.

Solamente un ajuste de la ley de consignaciones, que aseguraba que cualquier extensión de recibos de almacén falsos fuese tratada como fraudulenta e ilegal, puso fin a esta práctica claramente inadmisible. Desafortunadamente, sin embargo, este desarrollo legal no se dio en el campo vitalmente importante de los almacenes de dinero, o banca de depósito.

Si el almacenaje de grano de “reserva fraccionaria” la extensión de recibos de almacén para mercancías no existentes es claramente un acto fraudulento, entonces lo es también el almacenaje de reserva fraccionaria de un bien aún más fungible que el grano, como es el caso del dinero (ya sea oro o papel moneda del gobierno). Cualquier unidad de dinero es tan buena como cualquier otra. Y de hecho es exactamente la misma en el caso del oro por su homogeneidad, divisibilidad y de fácil reconocimiento. Y en contraste con el trigo, que después de todo se utiliza para hacer la harina y por tanto debe ser sacado en algún momento del almacén, el dinero se utiliza solamente para los propósitos del intercambio y no tiene que ser retirado del almacén en absoluto. El oro o la plata se pueden retirar para un uso no monetario tal como la joyería, pero los billetes por supuesto tienen solamente una función monetaria y por lo tanto no hay razón de peso para que los almacenes de dinero tengan que reembolsar nunca sus recibos.

Primeroes evidente que el almacén de dinero (también llamado “banco de depósitos”) debe hacerse con una buena reputación en el mercado de honradez y probidad para reembolsar con celeridad sus recibos siempre que se le reclamen. Pero una vez ha conseguido esa confianza, la tentación para el almacén de dinero de desfalcar y cometer fraude puede llegar a ser abrumadora. Ya que en este momento el banquero de depósitos puede pensar: durante décadas este banco se ha creado una reputación por su honradez y por reembolsar sus recibos. Hasta ahora solamente una pequeña porción de mis recibos vienen a ser reembolsados. La gente se hace entre ellos pagos de dinero en el mercado y con ese fin intercambian estos recibos de dinero de mi almacén como si fuesen el dinero mismo (ya sea oro o papelmoneda del gobierno). No se preocupan apenas en canjear los recibos retirando el dinero de las sucursales. Como mis clientes ignoran este asunto, puedo ahora meterme en una apropiación indebida provechosa y nadie se va a enterar.

El banquero puede entonces dedicarse a dos clases de fraude y de malversación. Puede tomar por ejemplo simplemente el oro o el efectivo de la cámara acorazada y vivir a todo tren, gastando dinero en mansiones o yates. Sin embargo esto puede ser un procedimiento peligroso. Porque si le pillan y la gente exige su dinero la naturaleza del fraude salta a la vista de manera cristalina. En lugar de eso, una vía mucho mas sofisticada y menos evidente es extender recibos de depósito de dinero sin cobertura, pero idénticos a los recibos genuinos y darlos en préstamo a los prestatarios. En resumen, el banquero emite recibos falsos de depósito y los da en préstamo. De esa manera, mientras no se detecte la falsificación y no se presenten esos recibos falsos para su canje en efectivo, esos nuevos recibos falsos actúan y circulan en el mercado como los genuinos, como si fuesen dinero real. Y funcionando como dinero, o sustitutos del dinero, aumentan la oferta de dinero en la sociedad e inflan los precios y provocan una redistribución de la riqueza y de la renta desde los últimos receptores hacia los primeros emisores del nuevo “dinero”.

Si un banquero tiene mas posibilidad de fraude que un encargado de almacén de grano, entonces debe quedar claro que las consecuencias de su falsificación son mucho más destructivas. No sólo el mercado de grano, sino toda la sociedad y la economía entera resultan perturbadas y dañadas. Como en el caso del falsificador de moneda, todos los propietarios, todos los que poseen dinero, son expropiados y convertidos en víctimas por el falsificador por ser capaz de extraer recursos de todos los productores mediante su fraude. Y en el caso del dinero de banco, como veremos más adelante, el efecto de las depredaciones del banquero no sólo será la inflación del precio de las cosas y la redistribución de dinero y de la renta a su favor, sino también la perversa generación de ciclos ruinosos de expansión y recesión generados por la expansión y contracción del crédito bancario falsificado.

Problemas para el banquero de la reserva fraccionaria: la normativa penal

Un banquero dedicado a la captación de depósitos no podría acometer un proyecto de “reserva fraccionaria”, fraude e inflación desde el inicio, si no es mediante la constitución de un banco que llamaremos Banco del Fraude Permanente. Porque a partir de ese momento puede comenzar a emitir recibos de depósito fraudulentos. ¿Quién los aceptará? En primer lugar tendrá que forjarse una reputación de banco honesto y de reserva al 100%. Su carrera de fraude tendrá que desarrollarse de manera parasitaria sobre una justa reputación anterior de integridad y rectitud.

Una vez que nuestro banquero comienza su carrera criminal, hay unos cuantos aspectos de los que debe preocuparse. En primer lugar, si le descubren puede ir a la cárcel y tener que asumir relevantes sanciones por desfalco. Pasa a ser entonces importante para él sobornar a políticos y jueces, contratar abogados, economistas y expertos en finanzas para convencer a los tribunales y al público de que sus operaciones de reserva fraccionaria no suponen fraude o desfalco. Que son simplemente legítimas actuaciones empresariales y contratos voluntarios. Y que, por tanto, si alguien presenta un recibo en el que se promete reembolso en oro o en efectivo a la vista y el banquero no lo puede pagar, entonces eso es meramente un desafortunado fallo empresarial y no el descubrimiento de un acto delictivo.

Para que esto pase por bueno, tiene que convencer a las autoridades de que sus depósitos en el pasivo de su balance no reflejan una responsabilidad de custodia y control de una propiedad ajena, como en un almacén, sino simplemente una deuda de buena fe. Si el banquero puede convencer a la gente con estas artimañas, entonces habrá ampliado de manera relevante la tentación y la oportunidad de la que disfruta de practicar el desfalco de la reserva fraccionaria. Debe quedar claro que si el banquero dedicado a captar depósitos (como almacenista de dinero) es tratado como un almacenista común o custodio, el dinero depositado para su seguridad no puede formar parte jamás de su columna de ‘activos’ en su balance de situación. En ningún sentido puede el dinero formar parte de sus activos y por tanto de ninguna manera se trata de una deuda con el depositante que forme parte de la columna del pasivo de su balance. Dado que se trata de algo almacenado por razones de seguridad, no son préstamos o deudas y por tanto no forma parte del balance de su situación de caja.

Desafortunadamente, al hallarse subdesarrollada la legislación sobre custodia en el siglo XIX, los abogados de los banqueros fueron capaces de inclinar las sentencias judiciales de su lado. Las resoluciones históricas se produjeron en Gran Bretaña en la primera mitad del siglo XIX y dichas sentencias fueron asumidas con posterioridad por los tribunales americanos.

En el primer caso importante, (Carr contra Carr, 1811) el juez británico sir William Grant resolvió que al haberse depositado el dinero en el banco sin diferenciarlo del resto por medio de una bolsa sellada (es decir, como un “depósito específico”), entonces la transacción se había convertido en un préstamo más que en una operación de custodia. Cinco años después, y como continuación del anterior, en el caso clave de Devaynes contra Noble, uno de los abogados sostuvo correctamente que “un banquero es más un custodio de los fondos de su cliente que su deudor, … porque el dinero en … [sus] manos es más un depósito que una deuda y puede por ello solicitarse su reembolso de manera instantánea y ser retirado”. Pero el mismo juez Grant insistió de nuevo en que “el dinero entregado en depósito a un banquero se convierte inmediatamente en parte de sus activos generales. Así que el banquero es un mero deudor por esa cantidad”. En el caso final de Foley contra Hill y otros, resuelto por la Cámara de los Lores en 1848, Lord Cottenham repitió el mismo razonamiento de las sentencias anteriores, exponiéndolo de manera lúcida, aunque asombrosa:

El dinero custodiado por un banquero es a efectos prácticos el dinero del banquero, y puede hacer con él lo que desee. No se le puede responsabilizar de abuso de confianza en su empleo. No debe responder ante el depositante si lo pone en peligro, entrando en especulaciones arriesgadas. Tampoco está obligado a guardarlo o a tratarlo como si fuera la propiedad de su depositante. No obstante, sí que es responsable por la cantidad, al haber celebrado un contrato [3].

El argumento de Lord Cottenham y del resto de apologistas de la banca de reserva fraccionaria, de que el banquero sólo celebra un contrato en relación a la cantidad de dinero pero no para mantener el dinero siempre disponible a su demanda, no tiene en cuenta el hecho de que si todos los depositantes supiesen lo que sucede y solicitasen disponer de su dinero simultáneamente, el banquero probablemente no podría hacer frente a sus compromisos. En otras palabras, cumplir los contratos y mantener todo el sistema de banca de reserva fraccionaria requiere de un engaño colectivo permanente por el que se hace creer a los depositantes que “su dinero” está seguro y que les será devuelto tan pronto como ellos lo soliciten. Todo el sistema de banca de reserva fraccionaria se halla por tanto sostenido sobre el engaño y la mentira, que es además un engaño perpetrado en complicidad con el sistema legal y la clase política. Sólo por eso puede perdurar en el tiempo.

Una pregunta clave que debe ser formulada es la siguiente: ¿por qué la normativa de los almacenes de cereales (en los que las condiciones de depósito de bienes fungibles son exactamente las mismas siendo el cereal un bien que se deposita sin diferenciarse) ha evolucionado en dirección opuesta? ¿Por qué los tribunales finalmente admitieron que incluso los depósitos de un bien fungible (en el caso de los cereales) son categóricamente una custodia y no una deuda? ¿No será que los banqueros presionaron a jueces y políticos como grupo de manera más eficaz que los productores de cereales?

Efectivamente, mientras los tribunales americanos se sumaban a la doctrina de “deuda y no custodia”, introdujeron extrañas anomalías que indican confusión y ambigüedad en este punto crítico. Así, el fidedigno asesor legal Michie señala que en la normativa estadounidense un depósito bancario es más que una deuda ordinaria y la posición del depositante en relación con el banco no es idéntica a la de un acreedor ordinario. Michie cita un caso de Pensilvania, el del People’s Bank contra Legrand, en el que se confirmó que un depósito bancario es diferente de una deuda ordinaria, pues por su propia naturaleza está constantemente sujeto a la supervisión del depositante y es pagadero a la vista. Además, a pesar de la insistencia de la normativa en seguir la doctrina de Lord Cottenham al establecer que el banco se convierte en el propietario absoluto del dinero depositado en él, el banco en cambio no puede especular con el dinero de sus depositantes (¿?) [4].

¿Por qué no se considera a los bancos como a los almacenes de cereales? El distinguido historiador legal Arthur Nussbaum sugiere que la respuesta está más relacionada con las maniobras políticas que con reflexiones sobre justicia o derechos de propiedad, al afirmar que adoptar el “enfoque opuesto (el que sostiene que un depósito bancario refleja una responsabilidad de custodia y no una deuda colocaría una carga insoportable sobre el negocio bancario”. No hay duda de que los beneficios bancarios procedentes de la emisión de recibos fraudulentos de depósito terminarían de la misma manera que finalizan todos los beneficios fraudulentos cuando el fraude es desmantelado. Pero, después de todo, los almacenes de cereales y otros almacenes son capaces de mantener con éxito sus negocios. ¿Por qué no iba a suceder lo mismo en el caso de la custodia de dinero? [5].

Para destacar la naturaleza esencial de la banca con reserva fraccionaria nos tenemos que apartar un momento de los bancos que emiten falsos recibos de depósito a la vista. Supongamos que esas entidades de depósito realmente imprimen billetes de dólares diseñados para que parezcan auténticos, repletos de firmas falsificadas del Responsable del Tesoro de Estados Unidos. Imaginemos que los bancos imprimen esos billetes y los prestan con un tipo de interés. Si son denunciados porque todo el mundo entiende que eso es una falsificación de la moneda ¿por qué no podrían dichos bancos responder de la siguiente manera? “Bien, miren, tenemos reservas de dinero auténtico, no falsificado, en un 10% en nuestras cámaras acorazadas. Mientras la gente esté dispuesta a confiar en nosotros y acepten estos billetes como equivalentes al auténtico dinero, ¿cuál es el problema? Sólo estamos llevando a cabo una transacción de mercado, como cualquier otro tipo de operación de banca de reserva fraccionaria. ¿No se puede aplicar este argumento al caso de la banca con reserva fraccionaria? [6].

Notas

[1] Armistead Dobie escribe: una transferencia del recibo de almacén, en general, confiere la misma calidad de título que una entrega real de las mercancías que representa conferiría. Armistead M. Dobie, Handbook on the Law of Bailments and Carriers (St. Paul, Minn.: West Publishing, 1914). p. 163.

[2] W. Stanley Jevons, Money and the Mechanism of exchange, ed. 15 (londres: Kegan Paul [1975] 1905), pp. 206-12.

[3] Ver Murray N. Rothbard, ‘The Mystery of Banking’ (N.Y.: Richardson & Snyder, 1983 pág. 94. Sobre las resoluciones, ver J. Milnes Holden, ‘The Law and Practice of Banking, vol.1, Banker and Customer’ (Londres: Pitman Publishing, 1970) págs. 31,32.

[4] A. Hewson Michie, ‘Michie on Banks and Banking’, rev. ed. (Charlottesville, Va.: Michie, 1973), 5A, págs. 1‐31; e ibid., ‘1979 Cumulative Supplement’, págs. 3‐9. Ver Rothbard, ‘The Mystery of Banking’, pág. 275.

[5] El Banco de Ámsterdam, que mantuvo escrupulosamente un sistema de banca con reserva del 100% desde su fundación en 1609 hasta que se dejó llevar por la tentación de financiar las guerras holandesas a finales del siglo XVIII. Se financió solicitando a sus depositantes que renovasen sus depósitos al final de, por ejemplo, un año y cargando una comisión por la renovación. Ver Arthur Nussbaum, “Money in the Law: National and International” (Brooklyn: Foundation Press, 1950), pág. 105.

[6] Le debo este punto al Dr. David Gordon. Ver Murray N. Rothbard, The Present State of Austrian Economics (Auburn, Ala.: Ludwig von Mises Institute Working Paper, November 1992), p. 36.

Coda

Para terminar, traigo este vídeo donde se explica qué es un banco central (en este caso la Reserva Federal) y cuál es su misión. Un banco central es un cartel bancario en el que se encuentra implicado el gobierno para coaccionar con leyes la ventaja que tiene el sistema financiero sobre el resto de la economía por el monopolio de la emisión de dinero. Y cuando las cosas van mal, socializar con deuda pública las pérdidas. Por supuesto, el lenguaje que se emplea es siempre el contrario, diciendo que los bancos centrales son buenos para la sociedad y la economía. Pero en realidad son la forma más sofisticada de planificación económica socialista inventada por el hombre, trabajando siempre bajo la apariencia de libre mercado.

Finalmente, acercarles estos 11 interesantes vídeos sobre la historia del dinero preparados por Oro y Finanzas.

Fuente: http://qmunty.com/blog/2010/12/17/el-privilegio-que-oculta-la-banca-por-la-ruina-que-a-todos-provoca/
publicado por aga a las 12:09 · 1 Comentario  ·  Recomendar
22 de Noviembre, 2010 · General

Las escuelas de negocios a nivel internacional han venido sosteniendo una creativa polémica sobre la responsabilidad que pueda atribuírseles por la reciente crisis financieras que arrasó con bancos de inversiones, clasificadoras de riesgo y cientos de firmas que cotizaban en Wall Street y cuyo origen fueron la ingeniería financiera en las hipotecas subprime. Este interesante debate me condujo a realizar un símil con el sector inmobiliario al cual le he dedicado 45 años de mi vida.
Cuando analizamos la pregunta que sirve de titulo a este trabajo, tenemos que comenzar por establecer cuál ha sido el Corredor Inmobiliario que hemos formados y para ellos es obligatorio pasearse por el pensum curricular del Programa de Formación del Corredor Inmobiliario. Originalmente, como lo diseñó miguel Chacón, el programa era:


• Planificación Urbana.
• Elementos constructivos.
• Economía.
• Matemáticas financieras.
• Estadísticas.
• Estimación de valores Inmobiliarios.
• Financiamiento Inmobiliario.
• Aspectos Jurídicos.
• Arrendamientos.
• Administración de condominios.
• Ética.
• Sistema de negociación en redes.
• La venta inmobiliaria.
• Marketing.
• Gerencias de empresas de corretaje inmobiliario.

Tiempo después, eliminaron “Estadística” y “Ética”. Sin embargo el programa que actualmente dicta la Camara Inmobiliaria de Aragua se ciñe, al programa original diseñado por Miguel Chacón, agregándole un módulo adicional al de “La venta Inmobiliaria” denominado “La venta emocional y el negocio turístico” como si la “venta” no tuviese un gran componente emocional y este sólo se diera en la venta turística. Tal vez esta diferenciación se refiere a la venta de alta presión que se realiza en las negociaciones de resort y tiempo compartido que obligó a establecer en la legislación de esta venta un “Plazo de Reflexión”para que el comprador pudiera recuperarse del “mareo” al cual había sido sometido. Por lo demás, actualiza el programa agregándole herramientas prácticas para el mercadeo por internet.


El Programa de Nueva Esparta realiza un modulo especial para “El Negocio Turístico Inmobiliario” lo que corresponde a una evidencia irrefutable; conserva todas las demás materias originales y agrega el aspecto tecnológicos en las ventas. Solo me llama la atención el querer seguir diferenciando “La Venta” de “La Venta emocional” como si fuera posible separar las emociones en cualquier decisión de compra.


En el Programa de la Camara de Carabobo se han sucedido varios cambios: En el programa XIII hay un modulo de “Análisis de Expediente de Crédito” no parece ser lo mismo que el original Modulo de Financiamientos Inmobiliarios y tal parece que el modulo “Aspectos Legales” involucra lo que antes era “El Modulo de Arrendamientos” En este programa XIV hubo un modulo de oratoria y le agregaron el modulo “Calidad de Servicio”. Y un modulo sobre venta primaria. (¿Hay algunas diferencias en las técnicas de venta para vender un inmueble nuevo y otro usado?)
Los últimos programas se exigen un trabajo de grado, por lo cual fue necesario introducir un modulo de “Metodología de la Investigación” y varias reuniones tutoriales El Programa XII tiene un modulo de ética e identidad nacional (?) que tampoco estuvo en ninguno de los anteriores. Con este paneo de los Programas de Formación del Corredor Inmobiliario, salta que no hay una unificación de criterios en cuanto qué es lo que debemos enseñar para considerar que una persona esta apta para ser certificada como Corredor Inmobiliario, tal como lo plantea Richar Barker, en el debata de las MBA “Debe haber un consenso razonable dentro del campo respecto de cuáles deberían ser los componentes de ese conocimiento”. Si los médicos no pueden ponerse de acuerdo en cómo funciona el cuerpo humano, o los abogados respecto a la naturaleza de un contrato, entonces no podría decirse que existe un conocimiento diferenciado que hace del trabajo, una profesión específica,resulta relativamente fácil llegar a un consenso respecto al conjunto de conocimientos que califican a alguien para ser Corredor Inmobiliario Certificado pero, ¿estamos seguros de que la malla curricular consensuada califican al estudiante para asesorar en forma adecuada una transacción inmobiliaria donde están en juego el patrimonio familiar o empresarial y con éste ultimo el empleo de varias o cientos de personas, tendríamos que entrar a definir primero cuál es el perfil de lo que consideramos un Corredor Inmobiliario. Para definir el perfil sería oportuno realizar una encuesta a nivel de afiliados, egresados del programa, empresarios y profesores que ayudaran a definir las cualidades que ellos desearían en las personas que obtengan la certificación.


Y qué es una profesión? Se pregunta Richar Barke “Las profesiones están constituidas por categorías particulares de personajes en quienes buscamos asesoría y servicio porque tienen conocimientos y habilidades que nosotros no poseemos” El premio nobel Kemmeth Arrow escribió sobre la profesión: “Con frecuencia el comprador no tiene cómo saber cuál es el verdadero valor de la información y asesoramiento que recibe. Pero la información especializada, es precisamente lo que se le está comprando al profesional”.Lo que sucede con los servicios es que son intangibles y no podemos evaluar la asertividad de los consejos de nuestro abogado, hasta que termina el juicio. Así como tampoco puede el cliente tener la certeza del éxito del proyecto que compra en preventa, hasta el día de la protocolización.


Sin embargo en las profesiones como la de los médicos, abogados, arquitectos, ingenieros, contadores, es decir aquellos que están colegiados, el consumidor tiene la garantía de los colegios profesionales, cuyo rol regulatorio y de certificación es sinónimo de competencia. “Dichos colegios profesionales tienen un contrato implícito con la sociedad en general: Controlan la membrecía mediante certificaciones, y mantienen la calidad de sus miembros a través de capacitaciones permanentes y monitorean el cumplimiento de sus estándares éticos, pudiendo excluir a quienes no cumplan con esos estándares”.
No ha sucedido igual en nuestro trabajo de corredores inmobiliarios. Existe unos “Principios Fundamentales del Corredor Inmobiliario” que han sido muy pocos divulgados. En Carabobo se ha realizado la gran tarea de convertirlos en un “Código de Ética del Corredor Inmobiliario” aún en proceso de aprobación; pero ello constituye un gran salto hacia adelante. Toca ahora su divulgación exhaustiva a través de una difusión transversal en todas las materias que componen la malla curricular de los programas, porque no es suficiente un modulo de ética, es necesario que el Código de Ética “sea un componente interdisciplinario del programa del corredor Inmobiliario que atraviese todos los módulos, de ahí, “su carácter trasversal y la única manera de lograrlo es que los facilitadores lo diluyan en el área cognitiva de su modulo”(Kelly Gómez R. Tesis de grado UNIMET) Así los participantes oirán dentro de las exposiciones de los facilitadores, ciertos valores y principios que sirven de marco en cada materia y pregonados por todos los profesores, de manera que constituya un bombardeo permanente de principios y valores éticos aplicados en la Gerencia de Condominio, el el Urbanismo, en Avaluó y en el tema de la economía, etc. etc.etc.


En cada graduación los graduandos deben hacer el juramento de cumplir y hacer cumplir el código de ética y aquí entra en juego el Tribunal Disciplinario que es el garante ante la sociedad, de que pueden confiar en sus afiliados certificados hasta ahora los Tribunales Disciplinarios del las Cámaras Inmobiliarias en todas las regiones del país han sido Convidados de Piedra, “cómplices silenciosos”, o han mirado para otro lado ante la falta de ética de muchos colegas: el 22 de Septiembre en el Diario En Mundo Economía & Negocio pag. 9 se publico un artículo titulado “Viviendo Sin Vivienda” donde se mencionan 4 compañías inmobiliarias constructoras involucradas en supuesto delito de estafa y hasta ahora ninguna Camara ha dicho nada y termina el articulo con una frase lapidaria: “Quien es el enemigo de la propiedad privada?”.


Asegurar ante la prensa que ningún promotor estaba cobrando el IPC, cuando la realidad es que los abogados siguen recibiendo cartas y estados de cuenta en los cuales se pretende cobrar recargos en los precios establecidos. Afecta más los intereses del gremio que reconocerlo. Sabido es que algunos compradores pretenden pescar en rio revuelto, pero también es cierto, que no todos en el gremio somos los buenazos de los siete enanitos, aquí también habemos lobos y brujas.


La Camara Inmobiliaria debe tener como objetivo final a la sociedad. Otro aspecto del abanico es la intensidad horaria de cada modulo; La entrega del material de apoyo el primer día de clase; la nota mínima para la aprobación de cada modulo, y la incidencia que dicha nota debe tener en la asistencia. Como facilitador me he encontrado con la desagradable situación de participantes que asistieron un solo día de los tres de mí modulo y pretenden tener una excelente nota porque te envían un examen por email (evidentemente copiado). Aceptar esta situación es caer en el juego de la complicidad amigable y la mediocridad.
Este debate apenas empieza seria pertinente conocer las opiniones de todos los presidentes de las Cámaras Regionales, de los afiliados, egresados y los miembros de las juntas directivas. Como dice mi amigo Yamandú Botella “La mesa está servida” Se abre la audiencia en este octubre de 2010 mes del Corredor Inmobiliario Certificado.

Aníbal Gómez A.
Corredor Inmobiliario certificado Nº 114
Director de Mercadeo Incaval, C.A.
Asesores Inmobiliarios
mercadeo@incaval.com.ve

Conectese a http://www.incaval.tel/  - desde su móvil ó Pc.

 

publicado por aga a las 13:34 · 1 Comentario  ·  Recomendar
INCAVAL, Asesores Inmobiliarios

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