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Incaval - Asesores Inmobiliarios
Blog de Incaval C.A.

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Entradas por tag: negocios
13 de Julio, 2012 · General
Permítame contarle tres historias que ilustran mejor lo que puedo decirtes referente a comprar un inmueble directamente al propietario, sin que intervenga un corredor inmobiliario profesional.

Primera historia:
Daniela decide comprar un apartamento en Prebo, muy bien ubicado en buen estado y en condiciones económicas ajustadas a su presupuesto. Firman una opción de compra y se inicia el proceso de consecución de los recados para presentar al banco. El documento de propiedad está a nombre de Pedro y Petra, pero cuando se indaga por Pedro, Daniela se entera que Pedro murió y la señora Petra no ha hecho la declaración sucesoral y Petra tiene dos hijos que ahora son socios del inmueble.
Esta negociación entrara en un proceso largo para los deseos de Daniela.

Segunda historia:
Enrique firma una opción para la compra de un inmueble cuyos propietarios son Hugo y Sofía. Hugo tiene cedula de soltero, pero están casado con Sofía quien tiene cedula de casada y en el documento de propiedad firman como casados. 
Para los efectos del Banco y del Registro Inmobiliario existe una disparidad en el estado civil de Hugo que debe corregirse. Ello implica que Hugo debe cambiar su cedula, por lo cual será necesario presentar el acta de matrimonio y esperar a que este nuevo registro de estado civil llegue al sistema del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). Nuevamente la negociación entra en un proceso invernadero que puede concluir con la "caída "de la negociación.

Tercera historia
Jaime cerró una negociación por una oficina. El propietario vendedor le muestra que la oficina está totalmente cancelada, solo falta obtener el documento de liberación; El problema se manifiesta cuando Jaime se entera que el acreedor hipotecario es un Banco que ya no existe.
Estas pequeñas historias son a veces causantes de grandes problemas que muchas veces terminan en un litigio. 
Téngalos presente si va comprar un inmueble.
Si desea ampliar esta información no dude en llamarnos o escribir a nuestro correo electrónico. Siempre hemos creído que el servicio es nuestro mejor producto.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

Teléfonos: 0241-822.49.61 /822.42.58

0414-422.07.22 / 0412-493.38.07

mercadeo@incaval.com.ve

publicado por aga a las 18:27 · 2 Comentarios  ·  Recomendar
24 de Mayo, 2012 · General

La Gaceta oficial 39.912 del 30 de Abril de 2012 contiene la nueva ley que crea una alcabala más al proceso de construcción. Crea una nueva Superintendencia que aún no está constituida y nadie sabe cuándo ni cómo funcionará, pero sus amplios poderes impiden el inicio o la continuación de una obra.

El constructor de un desarrollo deberá presentar una fianza de fiel cumplimiento hasta por el 100% del precio de la obra: La magnitud de este costo saca del juego a la mayoría de los constructores, dejando solo en el terreno, aquellas grandes empresas que tengan suficiente garantía como para que una compañía de seguros o bancaria le otorgue una póliza por un riesgo tan alto.

La evidente escasez de insumos para la construcción es la variable que impide garantizar el mes y el año de la culminación de la obra, tal como lo exige la ley; pero es que después de la culminación de la obra, viene el proceso de otorgamiento de la habitabilidad y solo a partir de obtenerla, se inicia el proceso de conseguir el financiamiento para el comprador, que de acuerdo al reciente anuncio del Banco Nacional de Vivienda y habitat, el plazo se amplía a 180 días.

En resumen, a los 24 meses máximos que otorga la ley para culminar una obra, debe restarse los 6 meses correspondientes a la aprobación del crédito esto es, que la obra debe estar culminada y con habitabilidad en 18 meses.

La ley agrega otros ingredientes tales como:

* El constructor no sólo podrá rescindir el contrato de preventa solo cuando el comprador haya dejado de pagar las cuotas correspondientes a tres meses.

* El comprador podrá rescindir el contrato en cualquier momento y el constructor deberá reintegrar la totalidad de los montos dados en pago, así como los intereses, dentro de un plazo de 30 días continuos.

* En caso de retardo en relación a la fecha de entrega de la obra, obliga al constructor al pago de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante el tiempo que dure el retardo.

Los efectos sobre el sector inmobiliario son devastadores, la ley sobre los Arrendamientos, la eliminación del Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) y la Ley contra La Estafa Inmobiliaria, más una inflación del 30% anual, constituyen una sentencia de muerte al sector.

Tal parece que la intención no es regular la actividad, lo que es necesario y deseable para una marcha armónica de la sociedad. La idea es absorber por el Estado todo el proceso constructivo y comercializador de la vivienda, de tal manera que quien solicite una vivienda tenga que recurrir a los favores del gobierno para obtenerla, "favor" que habrá que pagar con la afiliación al partido tal como ha pasado con la industria nacionalizada, donde solo trabajan quienes se visten de rojo.

Estamos ante una profundización del modelo comunista del siglo XXI expuesto en El Primer Plan Socialista de la Nación donde el sector privado está sometido al Estado.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

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publicado por aga a las 17:39 · Sin comentarios  ·  Recomendar
02 de Mayo, 2012 · General

Crecí en el sector inmobiliario con el viejo concepto según el cual el cliente siempre tiene la razón. Se trata de un cliché* (termino tipográfico obsoleto) que nos ha hecho perder muchas ventas y a los clientes, muchas oportunidades.

Cuando estamos frente a un cliente estamos negociando, él quiere un producto que yo tengo y yo quiero su dinero. Se trata de un proceso conjunto en la búsqueda de una solución o de aprovechar una oportunidad. ¡En la negociación no hay perdedores!, ambos tenemos; que salir ganando, porque de lo contrario es una estafa.

El corredor inmobiliario o cualquier otro, tipo de vendedor, debe tener:

1. Un profundo conocimiento de su producto.
2. Una alta autoestima.
3. Y una gran capacidad de tolerancia y paciencia.

Porque que hay que hacer un esfuerzo mental para negociar con un propietario que cree que su inmueble vale más que todos los demás inmuebles de su entorno:

 "Por que el tipo del piso de abajo vendió en 100 su apartamento que comparado con el mío, no le da ni a los tobillos"

Escuchar estoicamente, la historia de su cuñado quien es médico, ferretero o panadero, que le dijo:

-."Ese apartamento vale 300"

Una vez que logramos un acuerdo de precio de venta, comienza el trabajo con el cliente comprador. Este cliente viene con otra investigación de mercado que hizo por internet, que además, la ha complementado con lo dicho por su "asesor" peluquero, taxista, propietario de un negocio cualquiera el cual le dijo:

-. La situación esta crítica, Chávez va congelar los precios; los bancos no están dando crédito; ese inmueble tiene unos noventa días en cartelera, los precios están bajando, ofrécele "150".

El corredor inmobiliario queda solo como un interrogante en medio de los dos. Aquí es donde el conocimiento del producto a fondo se vuelve vital. Aquí es donde el conocimiento del entorno económico, jurídico y los análisis comparativos de precios, son herramientas que el profesional debe sacar a relucir. Es el momento de preguntar: 

-. ¿Por qué?  

¿Por qué cree usted que el apartamento vale más?

¿Por qué cree usted que ese inmueble es costoso en ese precio?

¿Cuánto cree usted que puede valer este inmueble dentro de uno o dos años?

Recuerde sr. propietario, que los precios que usted vio en internet son precios de oferta y no los precios finales por los cuales se venden.

¿Por qué? Es una frase mágica que si está bien respaldada con razonamientos sólidos que generalmente ni el cliente vendedor ni el cliente comprador tienen razones de peso para sustentar y si las tienen, mejor, porque estamos frente a una persona bien informada con la cual la negociación se convierte en un ganar-ganar.

Aníbal Gómez Agudelo.

Corredor Inmobiliario Certificado N° 114

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publicado por aga a las 17:30 · Sin comentarios  ·  Recomendar
13 de Enero, 2012 · General
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By Lockerz

La navidad me permitió terminar de leer un extenso pero interesantísimo trabajo, "La paradoja de la sabiduría" escrito por el Dr Elkhonon Goldberg, neurocientífico cognitivo y neuropsicólogo clínico, ver libro aquí, que llegó a mi correo electrónico gracias a Manuel @morenoinfo mi socio, ratón de la Internet  y Community Manager de nuestras empresas. 

Me encuentro con el estudio cuando estoy próximo a cumplir 70 años y aunque nunca me he inscrito en el grupo de "viejitos", solo tomo los tickets de la tercera edad cuando voy al banco. Sin embargo, sería ridículo pretender olvidar que hay instantes de senilidad en la vida cotidiana.

¿Qué tan dorada es la Edad Dorada?, se pregunta el Dr. Elkhonon y luego se coloca en otro ángulo del envejecimiento, desde el cual pocas veces hemos mirado, porque en nuestra cultura los viejos son arrinconados, como los jarrones chinos.

El estudio recuerda que a lo largo de la historia la sabiduría siempre se ha asociado con los ancianos. En nuestro argot popular se dice que "más sabe el diablo por viejo que por diablo". ¿Cómo se explica esto sabiendo que al envejecer perdemos la potencia de la memoria y la capacidad de concentración?

En la bibliografía neurocientífica se describen los "atractores" como constelaciones de neuronas. Las neuronas son células nerviosas esenciales para el proceso de la información en el cerebro. Los atractores nos permiten el reconocimiento de patrones.

Expresa el Dr. Elkhonon en su estudio "...las personas en el transcurso de la vida acumulan un gran número de moldes cognitivos, cada uno de los cuales capturan la esencia de experiencias adquiridas y se convierten en un patrón capaz de reconocer en un objeto o problema, elementos ya conocidos o familiares".

El premio nobel Herbert Simon, citado en el estudio, demostró que el conocimiento de patrones es un mecanismo fundamental de la relación de problemas, lo que implica que una persona dotada de sabiduría posee la capacidad de reconocer un gran número insólitamente grande de patrones, cada uno de los cuales engloba un abanico de situaciones importantes.

En el estudio se establece que "la sabiduría es la capacidad para anticipar los acontecimientos que toman desprevenidos a la mayoría" Ahora bien, expresa el Dr Elkhonon Goldberg, que "...acumular y formar esos patrones lleva tiempo. Los patrones que nos permiten soluciones a un mundo de problemas solo se acumulan con la edad".

La realidad es que es posible mantener una vida mental vigorosa, incluso hasta edades bastantes avanzadas: Goethe escribió su obra cumbre, "Fausto" a los 59 años; Gaudí comenzó la Catedral de la Sagrada Familia, en Barcelona, a los 74 años; Golda Meier fue primer ministro de Israel a los 74 años; Churchill comenzó su primer mandato a los 65 años; Mandela fue primer ministro surafricano a los 76 años.

Y ello no se debe a una suerte genética. Una persona puede continuar siendo creativa, incluso cuando ya se ha producido un deterioro cognitivo mensurable o incluso con principio de demencia; es lo que el autor llama "mentes erosionadas pero potentes" (recordemos a Reverón)

Esta compensación se puede atribuir a un variado arsenal de mecanismos de reconocimiento de patrones formados en décadas atrás. El experto se salta pasos lógicos y ordenados en el proceso de análisis, porque tiene la condensación del conocimiento por el uso frecuente de esos pasos. ¡Un lujo de economía mental!.

El mensaje del Dr Elkhonon Goldberg en su extraordinario estudio es que los retos, los obstáculos, las dificultades que se presentan a lo largo de nuestras vidas, nos confiere un arsenal de herramientas cognitivas que nos protege frente a los efectos del deterioro cerebral.

El Dr. Elkhonon nos lanza un desafío final: "No permitamos que nuestras mentes se adormezcan. Independientemente de nuestra edad debemos someterla a nuevos desafíos mentales. Hay indicios cada vez más firmes de que la tasa de desarrollo de nuevas neuronas estaría influenciada por la actividad cognitiva, tal como el crecimiento muscular se ve influenciado por el ejercicio físico"

La pereza física cobra un precio que liquidamos en la clínica. La pereza mental durante la juventud, pone en peligro el cerebro durante la vejez.

Como veran, solo he hecho un extracto de las investigaciones y conclusiones de un trabajo que considero fuera de serie, que nadie debería dejar de conocer. El estudio completo está disponible y con acceso gratuito en internet, en el enlace mencionado arriba. 

A estas alturas del partido de mi vida, su lectura le ha dado un impulso a mis nuevos proyectos. Espero y deseo de corazón que sea igualmente motivante para todos ustedes. ¡Feliz año 2012!


Aníbal Gómez Agudelo

Corredor Inmobiliario Certificado Nº 114

Director de Mercadeo  Incaval C.A

Asesores  Inmobiliarios

Email: incaval@gmail.com

@incaval

http://incaval.tel


 


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publicado por aga a las 17:02 · 2 Comentarios  ·  Recomendar
14 de Junio, 2011 · General

Resulta innegable que el  Sector Inmobiliario  vive una crisis profunda por la inseguridad jurídica, el exceso  de regulaciones que la asfixia,  las limitaciones del financiamiento y la falta de insumos para la construcción.

Nada nuevo. Realmente  desde mis inicios en este campo en 1960, hemos  vivido en crisis;  la crisis de Venezuela  es  crónica: Crisis de Crecimiento (La Gran Venezuela);  crisis de “La Deuda Externa”;  Crisis de  “la  botija  llena”,  que resulto ser la de  “Un País Hipotecado”. Hoy vivimos la crisis de la revolución  o la revolución en crisis, con la más brillante ineptitud en los mandos.

Como las anteriores, esta crisis pasará, y este ensayo de país, será como el ensayo de la explosión nuclear en el Atolon de Mururoa   (Polinesia Francesa  junio / 70)  donde después de explotar 914 Kilotones, el único animal localizado sin ningún daño fue la cucaracha.

Si la cucaracha tuviera el don de la palabra, podría relatarnos, como testigo presencial, toda la historia del hombre sobre la tierra.  Ella habita el planeta  hace 350 millones de años, mientras que el  hombre lleva solamente 100 mil años sobre el suelo terrestre. La característica más destacada de la cucaracha es su capacidad de supervivencia y a lo largo de su vida ha creado más de 100.000 descendientes.

Una vez superado este ensayo de explosión  socio-económico del socialismo del siglo XXI sobreviviremos las cucarachas inmobiliarias.

La razón fundamental de la supervivencia de las cucarachas es la gigantesca descendencia; por más que algunas  desaparezcan siempre habrá un buen número de sobrevivientes. Por más que las cosas se pongan mal en el entorno económico y social, si usted tiene una buena fuente de prospectos y clientes  bien calificados, y con los cuales usted haya creado vínculos emocionales fuertes, siempre tendrá un inmueble que vender;  siempre tendrá un cliente necesitando  comprar.

El negocio inmobiliario es fascinante. No importa lo que esté pasando en el mercado,  lo que importa es que hay que salir y hacer que las cosas sucedan, nada sucederá, si usted  se  quedas sentado esperando que todo cambie.

Las cucarachas han desarrollado una aptitud de supervivencia.  Las cucarachas Inmobiliarias  debemos desarrollar una actitud  ante las circunstancias. Ortega y Gasset dijo “Yo soy yo y mi  circunstancia”.  Lo que no dijo,  es que yo soy dueño de cómo reacciono ante las circunstancia.  Una actitud mental positiva ante las circunstancias  y un abundante listado de prospectos,  son las características de una cucaracha inmobiliaria.

Hace poco leí una frase de Brian Buffini que quiero compartir con ustedes: “cuando todo parece estar en contra, recuerda que los aviones despegan contra el viento”

Anibal A. Gomez

Corredor Inmobiliario

Certificado # 114 - Camara Inmobiliaria de Venezuela 

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publicado por aga a las 13:03 · Sin comentarios  ·  Recomendar
08 de Junio, 2011 · General

El sector inmobiliario ha sido bastante  golpeado y criminalizado en los últimos años en Venezuela.

La historia ha demostrado que todos los perseguidos, al final, terminan convertidos en mártires y los mártires consiguen la gloria.

Pero esta crisis ha servido para que  entendamos que todas las personas involucradas  en un desarrollo inmobiliario deben ser reconocidos y valorados por el rol que cada quien desempeña.

MARIDAJE” es un término gastronómico que proviene de la palabra “maridar” cuyo significado es “unirse”, “casarse” con un plato determinado; El Sommeliers  busca la armonía en el maridaje o el contraste adecuado para resaltar la plenitud de una cena. También el sommelier nos cuenta la historia del vino, sus bodegas y sus procesos de maduración. Y el capitán de cocina nos describe el plato, su preparación y su contorno o acompañamiento.

Nunca sabemos nada del enólogo y muy poco nos dicen del chef. En dos platos, los padres de la criatura no aparecen en el pódium y muy poco se mencionan.

En el mundo inmobiliario sucede algo parecido. Cuando un proyecto sale al mercado destella la publicidad como lo mejor del mercadeo. Muchos promotores creen que solo con la publicidad hubiesen tenido para arrasar en ventas.

Con frecuencia se olvida que en toda negociación hay un cúmulo de emociones en un lado de la balanza y otro de razones en el otro lado. Solo el vendedor profesional, como el Sommeliers, puede descubrir y manejar unas y otras, hasta encontrar el equilibrio que despeje el camino de una negociación.

Pero al igual que en la gastronomía, falta el promotor como aval de todas las promesas del vendedor y el arquitecto, padre de la criatura, que como el enólogo, nadie lo conoce, nadie lo menciona, nadie sabe de la filosofía del concepto que dio origen a la obra.

Como ya lo dijimos cada uno tiene su lugar protagónico en el tablero del Marketing Inmobiliario; cada uno podría ser un valor agregado del proyecto: el promotor con su historial de desarrollos construidos y entregados; el arquitecto con sus obras emblemáticas; el comercializador inmobiliario con sus estrategias de éxito en otros proyectos y el publicista con su campaña estructurada hacia el objetivo de satisfacer necesidades o aprovechar oportunidades. Esta es la cadena de valor que no deberíamos romper.

Anibal A. Gomez

Corredor Inmobiliario

Certificado # 114 - Camara Inmobiliaria de Venezuela 

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publicado por aga a las 10:51 · Sin comentarios  ·  Recomendar
28 de Marzo, 2011 · General

El nivel de confianza entre ud. y su cliente es el ingrediente que hace posible el proceso de la venta. Es como el "fondo" de cuya consistencia depende la salsa.

La confianza en Venezuela se derrumba:
Venezuela sera el único país en latinoamerica cuyo crecimiento del PIB sera irrisorio; con la inflación mas alta del continente; la venta inmobiliaria cayo un 52% en los últimos 4 años; la ley de arrendamiento trae tintes confiscatorios; la pre-venta murió con el IPC; los permisos para nuevos desarrollos bajaron un 40%. Tal paisaje genera una crisis de confianza y esto genera cambios importantes en el comportamiento del consumidor.

Como generar confianza:

1.- Coviertete en un asesor inmobiliario. Preocúpese mas por las necesidades de sus clientes y menos por su comisión.

2.- Conozca su mercado, las zonas en crecimiento y realice análisis comparativos de características, beneficios y precios.

3.- Conozca las regulaciones de cada zona para que pueda descubrir oportunidades de inversión.

4.- Conviértase en socio emocional de su cliente demostrando una gran pasión por su trabajo y un inmenso deseo de servir.

Con estos tips ud. generara confianza en su oferta, porque las oportunidades de inversión están ahí, lo que gira alrededor haciendo ruido es circunstancial, y por consiguiente temporal 

Anibal Gomez A. 
www.incaval.tel  - (comuníquese desde su móvil o pc )




publicado por aga a las 12:28 · Sin comentarios  ·  Recomendar
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